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保利發展（600048）研究報告：行業整合推動內部增長，信心修復助力銷售回春。創新管理模式，助力公司平穩發展。保利發展近五年銷售規模一直穩居房企 TOP5， 公司引入包括香港中央結算有限公司、泰康人壽保險股份有限公司、中國證券金融股份有 限公司等股東，同時 2021 年 7 月公司完成了管理層換屆，均意在保證公司平穩發展。

深耕房地產開發主業，持續穩健經營。投資端：保利發展一直保持“核心城市+城市 群”大規模的拿地節奏，2017-2021 年權益拿地面積始終維持在 1700 萬㎡以上，2022 年 1-9 月保利發展權益拿地金額為 530 億元，僅次于華潤置地 784 億元和中海 631 億 元，權益拿地面積以 379 萬㎡排名第二，其中一二線城市的拿地面積占比達到了 76.4%； 銷售端：公司已布局全國核心城市，擁有大量優質的土儲，同時得益于公司低于行業平均 水平的銷管費 4.11%，使得公司可以采取相對靈活的銷售方式。2022 年 1-9 月全口徑累 計銷售金額已達 3201 億元，僅次于越秀、華發、華潤置地等位列第六。

“兩翼”業務多點開花，戰略價值逐漸顯現。綜合服務翼業務綁定產業鏈：（1）2022H1 物業公司在管面積達到了 5.23 億㎡，實現了 22.15%的同比增幅，公司規模位列物業管 理行業前二；（2）公司旗下保利酒店運營 20 家酒店及會議中心，儲備中的擬建、在建項 目共 61 家，面積達 220 萬平方米；不動產金融翼規模持續增長：公司旗下擁有信保基金 （40%直接持股）、保利資本（45%直接持股）及太平保利（49%直接持股）三大業務板 塊，截至 2021 年，累計基金管理規模已超 1700 億元。

長期穩健經營，負債結構不斷優化。（1）由于疫情及市場的原因，2019 年以來公司 歸母凈利增長放緩，2021年首次出現負增長，公司2022H1毛利率25.5%、凈利率13.5%， 雖然利潤端承壓，但公司合同負債及預收賬款實現同比 4.40%的增幅，可覆蓋 2021 年營 收 1.5 倍，公司可結算項目仍有較大體量，未來在高杠桿民企競爭力下降的市場上，公司 利潤增長空間仍存；（2）2022H1 公司三道紅線均處于綠檔，且始終優于行業平均水平， 公司負債結構逐漸優化；（3）2022H1 公司的短期有息負債占總有息負債 20.6%，占比逐 漸平穩，在長期負債中 2022 年以后無海外債償還壓力，信用債超 50%也將于 2025 年后 償還。