華潤置地公司研究報告：銷售穩(wěn)居前三，購物中心租金雙位數(shù)增長.pdf

華潤置地公司研究報告：銷售穩(wěn)居前三，購物中心租金雙位數(shù)增長。開發(fā)業(yè)務(wù)：銷售穩(wěn)居前三，投資力度提升。根據(jù)月度經(jīng)營公告，25 年 公司銷售金額 2336 億元，同比-10.5%，銷售面積 923 萬方，同比18.6%，銷售均價 2.5 萬元/平，同比+10%。投資端，25 年拿地金額 916 億元，同比+18%，權(quán)益拿地金額 683 億元，同比+30%，拿地權(quán) 益比 74%，比 24 年提升了 7pct。全口徑拿地力度 39%，同比提升 10pct，權(quán)益補(bǔ)貨力度 80%，同比提升 24pct。華潤置地 25 年拿地城 市結(jié)構(gòu)變化不大，拿地均價提升 39%，表明在核心城市內(nèi)部聚焦。

經(jīng)常性業(yè)務(wù)：購物中心租金雙位數(shù)增長。根據(jù)經(jīng)營公告（全口徑），25 年租金收入 329.4 億元，同比+12.8%，增速平穩(wěn)，輕資產(chǎn)管理和生態(tài) 圈收入182.1億元，同比-3.3%。整體經(jīng)常性收入 512億元，同比+6.5%。

業(yè)績預(yù)測：預(yù)計 25 年核心凈利潤 210 億元。我們預(yù)計 25-27 年核心 凈利潤分別為 210 億元、232、256 億元，同比分別-17%、+10%、 +10%。拆解來看，預(yù)計 25 年 210 億元核心凈利潤=開發(fā) 93 億元+投 資物業(yè) 98 億元+輕資產(chǎn)生態(tài)圈 19 億元，剔除 REITs 貢獻(xiàn)、并表稅后 減值、投資收益影響后，并表開發(fā)經(jīng)營凈利潤為 105 億元，凈利率為 5.0%，較 24 年回落 1.2pct。公司業(yè)績結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。一方面是非開發(fā) 核心凈利潤占比預(yù)計 56%，首次突破 50%，另一方面，25 年開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn) 規(guī)模與質(zhì)量保持領(lǐng)先，隨著新貨占比提升，整體減值包袱逐步減弱。