房地產(chǎn)行業(yè)REITs中期行業(yè)策略報告：市場提質(zhì)擴容仍在繼續(xù)，在分化中尋找價值投資機會.pdf

本報告為方正證券發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)REITs中期行業(yè)策略報告，主題為“市場提質(zhì)擴容仍在繼續(xù)，在分化中尋找價值投資機會”。報告首先指出，2025年12月末證監(jiān)會啟動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點，將商業(yè)綜合體、寫字樓、酒店等納入投資標的，2026年開年證監(jiān)會將該試點落地列為年度核心工作。同時，多部委及上海、重慶、南京、浙江等多地出臺政策，鼓勵利用REITs等工具盤活存量資產(chǎn)，拓寬融資路徑。

在市場行情方面，中證REITs指數(shù)在2025年下半年及2026年一季度持續(xù)承壓，截至2026年3月31日，指數(shù)換手率為0.28%，處于歷史低位。收益表現(xiàn)上，中證REITs指數(shù)近一年總回報跑輸股票市場和債券市場，體現(xiàn)“中等波動、收益偏低”的風(fēng)險特性。

在板塊業(yè)績分析方面，2026年一季度各類型REITs表現(xiàn)分化：產(chǎn)業(yè)園類REITs呈現(xiàn)“收入分化”，一線城市部分項目出租率回升，二線城市項目普遍下滑；保障性租賃住房REITs延續(xù)穩(wěn)健運行，多數(shù)項目出租率穩(wěn)定在90%以上；高速公路類REITs營收和可供分配資金呈“季節(jié)性回落”，但車流量和總通行費同環(huán)比大多上升；能源類REITs營收和可供分配資金同比大幅上升，主要系發(fā)電量提升；環(huán)保類REITs中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT表現(xiàn)較好，銀華紹興原水水利REIT因水文條件偏枯導(dǎo)致供應(yīng)量大幅下降；倉儲物流類REITs可租賃面積穩(wěn)定，但出租率環(huán)比分化，租金承壓；消費類REITs整體營收和可供分配資金同環(huán)比正增，出租率維持在90%以上，現(xiàn)金流質(zhì)量優(yōu)異；新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs持有資產(chǎn)運行穩(wěn)定，上架率保持高位。

報告最后提示了REITs資產(chǎn)經(jīng)營不確定風(fēng)險、流動性風(fēng)險、審批速度不及預(yù)期及政策出臺不及預(yù)期等風(fēng)險。