2024年房地產市場怎么走：需求篇.pdf

2024年房地產市場怎么走：需求篇。中央經濟工作會議提出，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公 共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度， 加快構建房地產發展新模式。中央金融工作會議提出，“因城施策用 好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房 等三大工程建設”。今年 1-11 月，全國商品房銷售面積 10.1 億平方 米，同比下降 8%。房地產未來需求仍是市場高度關注的問題。房地 產需求體量還有多大？能否有效激活？ 從短期到長期，我們對 2024 年房地產整體及各線城市房地產需求情 況進行展望。

預計 2024 年銷售面積是多少？ 2024 年，影響需求最核心的變量有兩點，一是城中村等三大工程建 設；二是因城施策政策措施繼續優化，保障需求順利釋放。在上述 利好因素作用下，我們預計房地產銷售將在 2024 年逐步企穩，全年 商品房銷售面積 11.9 億平方米，同比增長 0.2%。

2024 年各線城市需求走勢怎么看？ 2024 年影響需求的兩大變量，核心受益者是一二線城市，尤其是 35 城，包括城區常住人口在 500 萬以上的 21 個超大特大城市和 300~500 萬的 14 個Ⅰ型大城市。35 城常住總人口達 4 億，2022 年 商品房銷售面積、土地出讓金、GDP 總量分別占全國的 32.4%、 50.9%、43.3%。未來，35 城是房地產銷售的主要支撐力量。而其 他人口流出城市、中小城市，則形成房地產市場的“長尾”。分線具 體來看： 一線城市人口眾多，產業發展成熟，需求旺盛。一是剛需長期存在。 一線城市經濟實力強、工作機會多、城市配套設施完善、醫療教育 資源豐厚，對于人才購房定居的吸引力強。2022 年一線城市人口占 全國總人口的比例約為 5.9%，GDP 合計占全國的比重卻高達 12.2%。二是改善需求集中釋放。需求端，隨著首套房認定標準調整， “賣一買一”的換房鏈條重新啟動。供給端，城中村釋放優質地塊， 期房如期交付保障性高，未來改善需求將得到更大程度滿足。三是 新增需求可期。前期，在全國其他城市政策大幅放松的背景下，一線城市整體保持一定克制性，為未來留足政策空間，如，調整優化 限購區域、優化普宅認定標準、下調首付比例、下調利率等，商品 房銷售將會在政策呵護下受益。 2023 年 1-10 月，一線城市銷售面積為 3856 萬平方米，占全國總銷 售面積比重為 4.2%。隨著政策放松加碼、城中村改造穩步推進，一 線城市的需求將得到更好釋放，我們預計 2024 年一線銷售面積為 5823 萬平方米，同比增長 23.3%，占比 4.9%。