一線城市房地產市場怎么走.pdf

一線城市房地產市場怎么走。2025 年房地產市場能否止跌企穩？開年首先看一線。一線城市房地產市場的自信，來自于一線城市的綜合經濟實力，來自于一線城市對人才的吸引能力，更來自一線城市的國際競爭力和科技創新能力。一線城市房地產市場是整體市場的風向標。一線穩，則全國穩。 近期，我們對一線城市房地產市場進行了調研，本文主要探討一線城市供需現狀，并展望后市發展情況。

一線城市房地產市場韌性十足

新房市場，2025 年 1 月一線城市新房共計成交288萬平方米，扣除春節假期影響，成交面積同比增長16%。其中，上海新房銷售面積最高，達 108 萬平方米，北京、廣州和深圳分別為73萬平方米、65萬平方米和 43 萬平方米。廣州和深圳新房供應充足，銷售增長顯著，扣除春節假期影響，同比分別增長64%和109%。2月春節假期后20 天，一線城市新房成交面積較2024 年同期下降10%，其中深圳、上海新房市場熱度較高，同比分別增長37%、4%，北京、廣州同比分別下降 24%、26%。 二手房市場，開年回暖趨勢延續，熱度高于新房。2025年1月，北上深二手房銷售面積共計 336 萬平方米，扣除春節假期影響，成交面積同比增長 45%。其中，深圳二手房市場表現最為強勁，成交面積同比增長 89%，上海和北京同比分別增長50%和26%。2月春節假期后 20 天，北上深二手房成交較2024 年同期增長27%，顯示出二手房市場的持續復蘇態勢。 一線城市房價價格逐步企穩。根據國家統計局房價指數，2025年1月一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1 個百分點。其中，北京環比下降0.4%，上海和深圳分別環比上漲 0.6%和 0.2%，廣州環比持平。一線城市二手住宅銷售價格1月環比上漲 0.1%，連續 4 個月增長。其中，北京環比上漲0.1%，上海和深圳環比上漲 0.4%，廣州環比下降0.2%，降幅持續收窄。

需求端：一線城市購房需求與購房資格、能力、意愿高度相關

一線城市憑借強大的經濟實力、豐富的就業機會、完善的配套設施以及優質的醫療和教育資源，對居民購房定居的吸引力持續增強。購房需求釋放仍取決于購房資格、購房能力和購房意愿這三大條件。購房資格很重要，主要由限購等因城施策措施影響，一線城市已有明顯優化，仍待進一步放松。目前廣州限購已全面放開；北京以五環為限調減社保年限，通州限購政策與全市并軌；上海，非滬籍外環外購房社保年限要求再縮短，非滬籍購買外環外只需1年社保；深圳核心區購房需繳納 1 年社保，非核心區不限購。購房能力，主要由首付比例、貸款利率等信貸環境影響。一線城市房價高、套均總金額較高，居民依賴信貸。首付比例已降低。一線城市首套房首付比例均為 15%，二套房有所差異。房貸利率維持低位，北京首套房商貸利率下限為LPR-45 個基點，二套房五環內為LPR-5 個基點、五環外為 LPR-25 個基點。上海、深圳首套房商貸利率下限為 LPR-45 個基點，二套房為LPR-5 個基點。廣州，房貸利率維持在 3%左右。

購房意愿，則主要受房價如何變化、期房能否如期交付、房屋質量等的心理預期影響。房價的走勢是近期購房者的主要購房參考依據，北上深自 2024 年 10 月開始連續4 個月二手房房價指數環比上漲，廣州環比跌幅持續收窄，這一趨勢對購房者的預期產生了積極影響。期房能否如期交付，對于一線購房者的影響較小，特別是保交房攻堅戰的有力推進后，購房者對期房的顧慮有所減輕。購房者對房屋品質的預期得到了顯著提升，2024 年深圳市出臺新版《建筑設計規則》，提升了住宅的使用率；北京市推出《高品質商品住宅設計導則》和《平原多點地區“好房子”規劃管理技術要點（試行）》，優化了居住舒適度，為購房者提供了更優質的選擇；廣州啟動“智慧+品質”住宅建設試點。隨著一線城市新房設計規范的不斷完善，購房者對房屋品質的預期將改善，有助于提升購房者對新房的偏好。需求結構，改善性需求主導新房成交，而二手房成交以小戶型為主。一線城市新房市場中 90-120 平方米戶型成交占比持續提升，成為主力面積段。其中，上海改善性需求最為突出，2024 年該面積段成交占比高達 55%，2025 年 1-2 月進一步提升至56%。北京的改善需求也占主力，占比 34%。廣州、深圳市場則呈現剛需與改善性需求“雙核驅動”的格局，90 平方米以下剛需戶型與90-120平方米改善性產品成交占比相近。 一線城市二手房成交結構則延續剛需置業為主的市場特征。