保障性住房專題報告：保障房“廈門藍本”有何經(jīng)驗.pdf

保障性住房專題報告：保障房“廈門藍本”有何經(jīng)驗。首提“社會性保障房”概念，住房保障體系日臻完善。為解決兩大“夾心層”住房保障問題，2006年廈門首次提出“社會 性保障房”概念，推出配租的保障性租賃房和配售的保障性商品房，并在2009年出臺了全國首部住房保障地方性法規(guī)《廈 門市社會保障性住房管理條例》，且針對過程中發(fā)現(xiàn)的新問題及時代的新變化，不斷完善各項制度，僅保障性商品房管理 辦法就歷經(jīng)三次大幅修訂，在申請門檻、配售定價、退出機制等方面持續(xù)優(yōu)化，已形成分層次、全覆蓋的住房保障體系。

嚴(yán)準(zhǔn)入與重管理，配售與回購定價相對合理。廈門保障性商品房采取多級審核公示制度，對5年內(nèi)擁有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為等六 大類人群限制申請，最大限度讓真正需要保障人群受益。基于保本銷售原則，按照項目市場評估價45%定價，測算可覆蓋項 目基準(zhǔn)地價及建設(shè)成本，且廈門雙職工工作5年左右僅靠公積金可基本覆蓋70平保障性商品房首付、每月公積金可基本覆蓋 貸款月供，實現(xiàn)項目資金可平衡、工薪收入群體可負(fù)擔(dān)。從退出機制來看，5年內(nèi)封閉管理，可申請由政府按照1.43%年折 舊率（對應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)）回購，考慮廈門1%-2%的租金房價比，回購價格具有一定合理性；滿5年可上市交易，但應(yīng)當(dāng)按原購 房價與提交申請時房屋市場指導(dǎo)價的差價的55％繳交土地收益等相關(guān)價款。

推出規(guī)模與申購率受樓市景氣度影響。根據(jù)以需定建、充分發(fā)揮保障性商品房市場調(diào)節(jié)功能的原則，廈門歷年保障性商品 房推出規(guī)模與商品房市場走勢呈現(xiàn)一定負(fù)相關(guān)。如在2018H1和2021H1樓市走弱后，2019年和2022年社會批次保障性商品房 推出規(guī)模為0。同時盡管保障性商品房定價僅為評估價的45%，但申請戶數(shù)仍受樓市景氣度影響，如樓市降溫的2018年， 9000套保障性商品房首批次申請通過僅2835戶，有效申購率僅31.5%。