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貝殼公司研究：最強中介的突圍與回歸。貝殼控股是國內領先的房屋交易和服務平臺。貝殼起源于2001年成立的鏈 家房地產經紀公司，2018年貝殼找房正式上線，憑借中國最大的真房源庫，2020 年貝殼（BEKE.N）在紐交所上市，成為中國居住服務第一股；2022 年貝殼 （2423.HK）以介紹上市的形式在港交所上市。

貝殼營收和凈利潤總體波動上升，2023年起已全面實現盈利。營收方面， 2019-2023 年，貝殼營收由 460 億元增長至 778 億元，CAGR 約為 14%， 2024Q3 公司收入為623 億元，同比增長8.3%；凈利潤方面，2023年貝殼扭 虧為盈實現凈利潤59億元，Non-GAAP凈利潤98億元，2024Q1-3公司凈利 潤約為35億元，Non-GAAP凈利潤約為59億元。

平臺優勢顯著，貝殼有超越市場的阿爾法能力。截至2024Q3，貝殼平臺擁 有門店超4.8萬家，經紀人超47.6萬名，全行業平臺規模最大。從用戶畫像看， 貝殼主要深耕高線城市。基本盤業務來看，存量房業務和新房業務均貢獻收入 30%以上，分別貢獻毛利40%和25%以上。1）存量房業務：一線城市復蘇快于 大盤，公司更快受益于政策拉動帶來的行情；2）新房業務：公司在行情較差時 更易搶占市場份額，當前階段為買方市場，貝殼易于獲得更高議價權，從而提升貨幣化能力，持續提升盈利水平。

深層挖掘產業鏈需求，2C發展家裝和租賃業務，2M積累開發經驗。在地 產消費的鏈路中，行業集中度較低。1）貝殼憑客戶體量發展家裝業務，收入增 速較快，具備行業頭部體量后，毛利率可維持在較高水平。公司在試點城市單城 盈利后，復制經驗有望推廣至全國，規模效應下業務整體盈虧平衡可期。2）在 地產交易震蕩行情下，公司以輕資產拓展租賃業務，標準化服務具有用戶信任優 勢。3）在深耕地產多年后，2023年提出“一體三翼”戰略，成立貝好家事業部， 公司通過親自操盤可為數據化賦能產業積累經驗。