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地產行業高品質住宅專題報告：新一輪產品迭代周期已來，“好房子”助力止跌回穩。新一輪住宅產品迭代已來，“四代宅”引領止跌回穩。2025年“好房子”首次寫入政府工作報告，3月31日住建部《住宅規范細則》定義“好房 子”具體建設標準，同時各地新入市項目頻現“四代宅”或“準四代宅”，新一輪住宅產品迭代周期已來。短期來看，此前市場由于缺乏價格錨， 整體陷入“無差異價格下跌螺旋”（二手房降價→新房去化受阻→房企折價促銷→二手房價二次探底）。隨著2025年主要城市四代宅項目集中入 市，“好房子”有望率先企穩形成價格基準，同地段舊規產品或二手房折價到一定程度價格亦有望企穩，最終通過“價格梯度”重構市場定價體 系；中長期來看，產品變革及優質住宅供應有望加速改善需求釋放。

“好房子”加速潛在改善需求釋放，優質房企增長空間仍存。測算2025年-2030年年均改善需求5.9億平米（占比為67%），對應金額約8萬億。根 據七普數據，2000年前建造房屋面積占比達31.2%，80%的居民居住環境無電梯，隨著“好房子”的推廣，將加速整體改善及更新需求釋放。假設 2030年人均居住面積提升到42平，年更新率提升至1.5%，測算2025-2030年年均改善需求將較此前測算（5.9億平）提升60.8%至9.41億平。2024 年30強房企權益銷售額2.2萬億，僅占預測2025-2030年改善需求均值（8萬億）27.5%，疊加本輪房企供給側出清，優質房企增長空間仍存。

復盤汽車/手機發展歷程，產品迭代帶動需求企穩/盈利改善。復盤近年汽車/手機銷量發現，新能源汽車及自主品牌、智能手機、高端機型等崛 起，均帶來市場格局重塑與銷量/出貨量企穩；進一步從盈利端來看，高端車型、機型利潤率更高。與汽車、手機相比，盡管房屋存在交易金額 大、核心土地資源短缺等制約，但我們認為仍有啟示意義。一方面“第四代住宅”有望通過更高的“套內面積”補償、更高產品溢價，提升居民 拆遷意愿、助力拆遷企業資金平衡，推動城改加速；另一方面，盡管四代宅建安成本高于舊規項目，但結合售價溢價、回款周期短、可售貨值多 等因素考量，利潤率仍有望優于舊規項目。未來隨著住宅產品持續迭代升級，在帶動行業整體銷量企穩同時有望提升行業盈利水平。