公募REITs系列專(zhuān)題報(bào)告：順豐深港雙平臺(tái)，優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的配置窗口期.pdf

公募REITs系列專(zhuān)題報(bào)告：順豐深港雙平臺(tái)，優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的配置窗口期。2025 年以來(lái)物流行業(yè)景氣度明顯提升。2025年4月中國(guó)物 流業(yè)景氣指數(shù)為51.1%，仍處于擴(kuò)張區(qū)間，全國(guó)物流業(yè)務(wù)需求總 體保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)。從供給上看，國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)行業(yè)集中度較高，整 體呈“一超多強(qiáng)”格局，普洛斯市占率遙遙領(lǐng)先，京東、順豐等電 商/第三方物流自建倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目增多。

受宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)放緩和供給持續(xù)釋放的沖擊，市場(chǎng)普遍采取 以?xún)r(jià)換量策略來(lái)維持出租率，但短期仍面臨租金下滑、空置率上 升的考驗(yàn)。2025 年一季度京津冀、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、成渝、 珠三角城市群平均有效租金環(huán)比分別下降3.7%、6.1%、0.5%、 2.6%和 0.3%，空置率分別為 28.6%、25.4%、13.3%、8.9%和 6.1%。截至 2025 年 5 月 16 日，全國(guó)已上市 9 只倉(cāng)儲(chǔ)物流 REITs，涉及底層資產(chǎn)31個(gè)，出租率和租金水平仍然承壓。

順豐香港REIT表現(xiàn)良好，是境內(nèi)REIT的參考系

順豐控股是中國(guó)及亞洲最大、全球第四大綜合物流服務(wù)提供 商，采用自營(yíng)物流模式持有眾多物流產(chǎn)業(yè)園等關(guān)鍵場(chǎng)地資源，為 旗下REITs提供倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租賃需求和擴(kuò)募資產(chǎn)。

2021年5月順豐控股作為發(fā)起人的順豐房托在港交所上市， 至今已穩(wěn)定運(yùn)行多年。順豐房托第一大租戶(hù)是順豐控股集團(tuán)系， 收入很依賴(lài)順豐關(guān)聯(lián)租戶(hù)的支持。受出租率降低、租金下跌影 響，2024 年順豐房托估值明顯下調(diào)至 67 億港元，整體下跌 8.9%，后續(xù)面臨關(guān)聯(lián)租戶(hù) 2026 年的續(xù)約考驗(yàn)。上市以來(lái)順豐房 托有多輪行情，低股價(jià)使其股息率達(dá)7%以上。

南方順豐物流REIT，珍惜當(dāng)下高租金時(shí)段的窗口期

順豐房托在中國(guó)香港上市后，順豐控股國(guó)內(nèi)版的物流產(chǎn)業(yè)園 輕資產(chǎn)資本運(yùn)作平臺(tái)—“南方順豐物流REIT”登陸深交所，形成深 港兩地REITs上市的格局。后續(xù)順豐房托側(cè)重于華南、西南區(qū)域 的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并留意東南亞物流需求。南方順豐 REIT 則側(cè)重長(zhǎng) 三角/京津冀/長(zhǎng)江中下游以及國(guó)內(nèi)機(jī)場(chǎng)空側(cè)的倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)。

南方順豐REIT 的資產(chǎn)主要為分撥中心，是快遞業(yè)務(wù)的重要 場(chǎng)地，通常會(huì)投入各類(lèi)設(shè)備，搬遷成本較高，租戶(hù)粘性較強(qiáng)。與 順豐房托相似，南方順豐 REIT的關(guān)聯(lián)租戶(hù)占比也很高，順豐系 租戶(hù)對(duì)REIT 的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)影響很大，但后續(xù)出租率預(yù)計(jì)整體穩(wěn) 定。當(dāng)前境內(nèi) REIT 執(zhí)行的租金高于市場(chǎng)平均水平，續(xù)租時(shí)面臨 下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，2027 年前是租金較高的時(shí)段，估值已留有一定空間 抵御租金下行壓力。截至2025年5月16日南方順豐REIT的市 值為37.66億元，2025年現(xiàn)金分派率預(yù)計(jì)為3.98%，在已上市的 9 只倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs里排名中上，滿(mǎn)足收益條件的可擇機(jī)配置。