REITs專(zhuān)題報(bào)告：大類(lèi)資產(chǎn)配置方興未艾，冉冉升起新興市場(chǎng).pdf

REITs專(zhuān)題報(bào)告：大類(lèi)資產(chǎn)配置方興未艾，冉冉升起新興市場(chǎng)。

滬深 REITs 市場(chǎng)初具規(guī)模，且市場(chǎng)空間廣闊

政策支持下，發(fā)行節(jié)奏加速：截止 H125 末，滬深上市REITs 共68只，總市值 2055 億元（流通市值 959 億元），H1 日均成交6.23 億元。2024年以來(lái)，新“國(guó)九條”提出 REITs 高質(zhì)量發(fā)展、發(fā)改委明確“REITs 常態(tài)化發(fā)行”，市政基礎(chǔ)設(shè)施、城市更新項(xiàng)目、數(shù)據(jù)中心等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)接連上市。

參考海外，我國(guó) REITs 市場(chǎng)空間廣闊：利率下行，券商等金融機(jī)構(gòu)加倉(cāng)REITs。若我國(guó)公募 REITs 達(dá)到美國(guó)的 170 只，單只市值升至亞洲平均水平，我國(guó) REITs 市場(chǎng)總市值將升至目前的 10.99 倍（RMB2.2 萬(wàn)億元）。

REITs 具有獨(dú)特的資產(chǎn)屬性

兼具債性與股性：債券屬性主要體現(xiàn)在強(qiáng)制分紅且支付率較高；權(quán)益屬性體現(xiàn)在收益高度依賴底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，底層資產(chǎn)價(jià)值是產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs估值的重要組成，以及市場(chǎng)情緒影響下升貼水的變動(dòng)。

超長(zhǎng)久期：與美國(guó) REITs 公司制不同，我國(guó)REITs 以契約型封閉式基金為主，并設(shè)有較長(zhǎng)固定期限（10-99 年）。超長(zhǎng)久期帶來(lái)政策轉(zhuǎn)向、復(fù)雜運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、估值難度大等多方面挑戰(zhàn)，也帶來(lái)更高的波動(dòng)率。

底層資產(chǎn)多種多樣：滬深 REITs 底層資產(chǎn)類(lèi)型已逐漸豐富，涵蓋交通、能源、市政、園區(qū)、消費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)、保租房、IDC 等，目前各類(lèi)型的上市數(shù)量和市值結(jié)構(gòu)較均衡。不同資產(chǎn)類(lèi)型運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)、可分配金額完成度、市場(chǎng)表現(xiàn)均差異較大。最近一年，消費(fèi)和保租房類(lèi)市場(chǎng)表現(xiàn)較好，交通和園區(qū)類(lèi)偏弱。

REITs 估值方法探討

估值方法多樣：收益法（DCF）是底層資產(chǎn)估值的核心方法，PNAV、PFFO、IRR 和現(xiàn)金分派率是投資者常用的相對(duì)估值指標(biāo)。我們認(rèn)為PNAV適用于所有類(lèi)型；PFFO 適用于產(chǎn)權(quán)類(lèi) REITs 橫向比較；考慮經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)“本息攤還”的特點(diǎn)，短期決策中現(xiàn)金分派率比較重要。