中國香港地產(chǎn)行業(yè)系列研究報告：樓市調(diào)整或近尾聲，港資房企迎投資機遇.pdf

中國香港地產(chǎn)行業(yè)系列研究報告：樓市調(diào)整或近尾聲，港資房企迎投資機遇。歷史復(fù)盤：購房意愿與能力均提升，供需格局優(yōu)化帶來上輪中國香港房價企穩(wěn)。上輪周期中國香港樓市自1997年開始調(diào)整，2003年逐 步筑底企穩(wěn)，梳理其止跌回穩(wěn)前后特征，可以發(fā)現(xiàn)：1）經(jīng)濟及收入預(yù)期好轉(zhuǎn)、房價下跌帶來置業(yè)門檻下降，居民購房能力提升；2）租 金回報率逐步超過或接近理財及房貸利率，租金相對吸引力提升，帶來購房意愿改善；3）需求端逐步恢復(fù)，疊加新增供應(yīng)大幅下降， 最終帶來供需格局優(yōu)化、房價逐步企穩(wěn)。

當(dāng)前展望：積極因素有望形成共振，本輪中國香港樓市或接近調(diào)整尾聲。本輪中國香港樓市自2021年開始調(diào)整，2021.9-2025.3房價累 計下跌28.4%，但2025Q2房價現(xiàn)企穩(wěn)跡象，我們認(rèn)為本輪樓市調(diào)整或接近尾聲：1）中國香港GDP及可支配收入增速企穩(wěn)、疊加股市上漲， 居民供樓負(fù)擔(dān)大幅減輕，購房能力增強；2）2025年私人住宅租金回報率接近按揭利率及政府十年期債券收益率，購房相對吸引力增強； 3）2024年以來中國香港一二手住宅成交量已同比增長，2025年人口恢復(fù)凈流入疊加高端人才引入，需求端基本面穩(wěn)固，供給端持續(xù)收 縮帶來庫存不斷消耗，供需格局改善有望帶來價格逐步企穩(wěn)。

企業(yè)格局：頭部房企市占率集中，樓市上行期業(yè)績及股價彈性大。2024年中國香港TOP5銷售額市占率 房企 46.8%，頭部房企根據(jù)市場變 化調(diào)整拿地及推盤節(jié)奏，并通過舊樓重建、農(nóng)地變性換地等方式控制土地成本，在上行期增加拿地及供貨享受房價上漲帶來的紅利。歷 史來看市場上行期頭部房企業(yè)績及股價彈性較大，如2003-2021年中國香港房價震蕩上行，信和置業(yè)區(qū)間股價最大漲幅達(dá)1510.9%。同時 港資房企通過多元化布局平滑開發(fā)業(yè)績波動，2024年五大房企平均物業(yè)租賃收入占比25.2%，最新股價對應(yīng)股息率3.8%-6.5%，亦具備相 對吸引力。