房地產(chǎn)行業(yè)第48周周報(bào)（2025年11月22日_2025年11月28日）：新房二手房成交同比降幅擴(kuò)大；商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng).pdf

房地產(chǎn)行業(yè)第48周周報(bào)（2025年11月22日_2025年11月28日）：新房二手房成交同比降幅擴(kuò)大；商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)。新房成交面積環(huán)比增幅擴(kuò)大，同比降幅擴(kuò)大；二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降 幅擴(kuò)大；新房庫存面積環(huán)比上升、同比下降；去化周期環(huán)比下降、同比上升。

核心觀點(diǎn)

新房成交面積環(huán)比增幅擴(kuò)大，同比降幅擴(kuò)大。40 個(gè)城市新房成交面積 225.3 萬平，環(huán) 比上升 8.6%，同比下降 45.8%，同比降幅較上周擴(kuò)大 14.6 個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線 城市新房成交面積環(huán)比增速分別為 22.2%、7.0%、-2.6%，同比增速分別為-41.6%、 -43.6%、-59.7%，一線城市同比降幅較上周收窄 4.5 個(gè)百分點(diǎn)，二、三四線城市同比降 幅較上周分別擴(kuò)大 25.7、20.7 個(gè)百分點(diǎn)。

二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅擴(kuò)大。18 個(gè)城市二手房成交面積 161.7 萬平， 環(huán)比下降 4.4%，同比下降 26.0%，同比降幅較上周擴(kuò)大 7.9 個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四 線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為 4.0%、-7.5%、-6.0%，同比增速分別為-30.6%、 -24.2%、-14.9%，一線城市同比降幅較上周擴(kuò)大 11.4 個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比降幅較 上周收窄 0.6 個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市同比增速較上周下降 21.2 個(gè)百分點(diǎn)。

新房庫存面積環(huán)比上升、同比下降；去化周期環(huán)比下降、同比上升。12 個(gè)城市新房庫 存面積為 11379 萬平，環(huán)比增速為 0.3%，同比增速為-10.7%；去化周期為 18.0 個(gè)月， 環(huán)比下降 0.5 個(gè)月，同比上升 2.7 個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分 別為 19.2、14.1、77.1 個(gè)月，一線城市環(huán)比上升 0.1 個(gè)月，二、三四線城市環(huán)比分別下 降 1.0、3.9 個(gè)月，一、二、三四線城市同比分別上升 2.7、1.8、29.1 個(gè)月。

土地市場環(huán)比量價(jià)齊漲，同比量價(jià)齊跌；溢價(jià)率環(huán)比下降、同比上升。百城全類型成 交土地規(guī)劃建面 2050.0 萬平，環(huán)比上升 7.3%，同比下降 28.2%；成交總價(jià) 467.9 億元， 環(huán)比上升 27.1%，同比下降 40.1%；樓面均價(jià) 2282 元/平，環(huán)比上升 18.5%，同比下降 16.6%；溢價(jià)率 1.3%，環(huán)比下降 1.3 個(gè)百分點(diǎn)，同比上升 0.01 個(gè)百分點(diǎn)。

房企國內(nèi)債券發(fā)行量同環(huán)比均上升。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量 189.3 億元，環(huán)比 上升 133.3%，同比下降 92.0%（前值：-57.4%）；總償還量 67.6 億元，環(huán)比上升 2.4%， 同比下降 47.3%（前值：20.9%）；凈融資額 127.3 億元。

板塊相對收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為 0.7%，較上周上升 6.5pct，相對收益 （相對滬深 300）為-0.9%，較上周上升 1.1pct。房地產(chǎn)板塊 PE 為 24.75X，較上周上 漲 0.14X。

政策

11 月 28 日，證監(jiān)會就研究起草的《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試 點(diǎn)的公告（征求意見稿）》向社會公開征求意見。公告主要包括 4 方面內(nèi)容：1）產(chǎn)品 定義，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 是指通過持有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持 有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。2）基金注冊及運(yùn)營管理要求，明確基 金管理人及基金托管人、盡職調(diào)查、申請材料、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等方面要求，及基金管理 人的主動(dòng)運(yùn)營管理責(zé)任。3）發(fā)揮基金管理人和專業(yè)機(jī)構(gòu)作用，壓嚴(yán)壓實(shí)責(zé)任，要求嚴(yán) 格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求。4）強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任，明確各監(jiān)管機(jī)構(gòu)依法依規(guī)履行商業(yè)不 動(dòng)產(chǎn) REITs 監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測處置等職責(zé)。我國 REITs 市場穩(wěn)步發(fā)展，截至 2025 年 12 月 2 日，已上市的 77 只 REITs 發(fā)行規(guī)模 1993 億元，其中消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 已上 市 12 只，發(fā)行規(guī)模合計(jì) 303 億元，占比 15%，底層資產(chǎn)均為購物中心、社區(qū)商業(yè)、農(nóng) 貿(mào)市場。