公募REITs行業(yè)2025年四季報業(yè)績綜述：順周期板塊邊際改善，總體表現(xiàn)超預(yù)期.pdf

公募REITs行業(yè)2025年四季報業(yè)績綜述：順周期板塊邊際改善，總體表現(xiàn)超預(yù)期。

77 只 REITs 披露了 2025 年四季報，順周期板塊邊際改善，抗周 期板塊展現(xiàn)成長性。42 只次新 REITs Q4 業(yè)績達(dá)成率總體超預(yù)期， 三大指標(biāo)（收入、EBITDA 和可供分配金額）的平均達(dá)成率均分 別為 103.7%、92.4%、104.1%；存量 REITs 總體業(yè)績邊際改善， 三大指標(biāo)同比平均變幅分別為 5.2%、6.2%、17.2%。消費(fèi)板塊和 保租房表現(xiàn)優(yōu)異，市政環(huán)保板塊因季節(jié)因素波動較大，交通基礎(chǔ) 設(shè)施板塊表現(xiàn)不及預(yù)期，能源、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流板塊表現(xiàn)分 化。一級市場定價更加理性，打新及戰(zhàn)配策略由“普選”轉(zhuǎn)向“精 選”。政策紅利集中釋放，看好 2026 年上半年 REITs 市場的表 現(xiàn)，建議聚焦“抗周期”、“高景氣”、“強(qiáng)擴(kuò)募”三條主線。

綜述：四季度次新 REITs 達(dá)成率表現(xiàn)超預(yù)期，存量項(xiàng)目邊際改 善。截至 2025 年底，共 78 只 REITs 上市，77 只 REITs 披露 2025 年四季報。（1）順周期板塊邊際改善：產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營邊際企穩(wěn)， 倉儲物流結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇；（2）抗周期板塊展現(xiàn)成長性：消費(fèi) REITs 租金普漲，政策性保租房租金均提升。42 只次新 REITs Q4 業(yè)績 達(dá)成率超預(yù)期，三大指標(biāo)（收入、EBITDA 和可供分配金額）的 平均達(dá)成率均分別為 103.7%、92.4%、104.1%；存量 REITs 總體 業(yè)績邊際改善，三大指標(biāo)同比平均變幅分別為 5.2%、6.2%、17.2%。

業(yè)態(tài)：消費(fèi)和保租房板塊表現(xiàn)優(yōu)異，市政環(huán)保板塊因季節(jié)因素波 動較大，交通基礎(chǔ)設(shè)施板塊表現(xiàn)不及預(yù)期，能源、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉 儲物流板塊表現(xiàn)分化。（1）產(chǎn)業(yè)園：同比繼續(xù)承壓，環(huán)比出租率 改善，行業(yè)整體供需壓力仍存，廠房 REITs 較研發(fā)辦公 REITs 量 價表現(xiàn)更優(yōu)，展現(xiàn)出客戶粘性和業(yè)績韌性；（2）倉儲物流：量邊 際改善，價持續(xù)探底,整租及關(guān)聯(lián)租約相對穩(wěn)定；（3）保租房： 出租率維持高位窄幅波動，政策性保租房租金穩(wěn)中有升；（4）消 費(fèi)：強(qiáng)運(yùn)營疊加旺季助力業(yè)績持續(xù)表現(xiàn)亮眼，運(yùn)營與定位驅(qū)動分 化；（5）數(shù)據(jù)中心：業(yè)績持續(xù)表現(xiàn)穩(wěn)定，大客戶+長協(xié)維持業(yè)績 穩(wěn)定；（6）交通：次新項(xiàng)目表現(xiàn)較好，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)與客貨結(jié)構(gòu)導(dǎo)致 業(yè)績分化延續(xù)；（7）市政：剛需支撐穩(wěn)增長，關(guān)注主動改善運(yùn)營 項(xiàng)目；（8）能源：資源稟賦與區(qū)域電改政策加速業(yè)績分化。