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多層次REITs市場：定義萬億資產新時代。

報告核心觀點

當前，我國多層次 REITs 生態已初步成型，主要涵蓋 Pre-REITs、類 REITs、 機構間 REITs 及公募 REITs 四大類別，基本實現對底層資產的全生命周期 覆蓋。多層次 REITs 市場健康發展，各類 REITs 產品定位互補。從類 REITs 到機構間 REITs 再到公募 REITs，產品的權益屬性逐步增強。我國龐大的 存量資產規模是發展多層次 REITs 市場的基石，C-REITs 市場增量空間較 大，中長期市值規模或達萬億級。建設多層次 REITs 市場符合發行人、投 資人、政府等多方利益。多層次 REITs 市場大有可為，將開啟萬億資產投 資新時代。

多層次 REITs 市場：定義萬億資產新時代

我國多層次 REITs 涵蓋 Pre-REITs、類 REITs、機構間 REITs 及公募 REITs 四大類別。其中，Pre-REITs 是不動產項目的前端價值孵化器，專注于早期 資產孵化合規培育；類 REITs 屬于債性產品，可以起到擴大融資規模、降 低融資成本的作用，并為銜接公募 REITs 奠定基礎；機構間 REITs 作為銜 接 Pre-REITs 與公募 REITs 的橋梁，聚焦成長期資產培育，不設主體增信， 產品權益屬性增強；公募 REITs 是資本循環的終點，旨在實現成熟資產價 值退出，形成資產退出及收并購的上市平臺，2025 年公募 REITs 實現常態 化發行，正式步入“基礎設施+商業不動產”全品類發展時代。

建設多層次 REITs 市場的天時地利人和

融資端：多層次 REITs 體系為原始權益人提供了全周期、差異化的資本運 作平臺，通過證券化手段將大量沉淀在資產負債表上的固定資產轉化為流動 資本，實現存量盤活與新增投資的良性循環，龐大的存量資產規模是多層次 REITs 市場的基石。投資端：低利率環境下，傳統非標資產供給萎縮、收益 率持續走低，多元化策略具備必要性，多層次 REITs 市場靈活適配不同投 資主體的收益風險需求。政府端：多層次 REITs 助力地方政府盤活存量資 產，拓寬權益融資渠道，是服務國家戰略與優化金融結構的關鍵制度創新。

機構間 REITs：盤活存量資產的新工具

機構間 REITs 是以持有型不動產為基礎資產，在交易所掛牌交易，其法定 載體為資產支持專項計劃。平層結構設計聚焦資產信用，而非主體信用，不 設券端增信，可設置資產端增信。基于其權益型產品定位，機構間 REITs 在條款設計上兼具創新性與靈活性，如在資產端設置業績對賭機制、傾斜分 配機制和流動性支持機制等，同時還具有如做市機制、激勵機制、開放退出 機制等市場制度。我們依據增信主體、條款設計與收益率特征三大維度，將 產品風險收益屬性劃分為偏債性、偏股性及介于二者之間的偏夾層屬性。

公募 REITs：多元資產配置的重要工具

低利率環境下，公募 REITs 作為較高分紅、風險適中、與其他各類資產相 關性均較低的資產，具備一定配置性價比，同時 REITs 作為多元化配置的 重要工具，其在大類資產配置中的價值將進一步凸顯。項目基本面預期、基 準利率、供求與機構行為等是影響價格走勢的核心因素。基本面預期和基準 利率是關鍵，這與 REITs 的估值方法息息相關，機構行為、供求、流動性 起到輔助效果。政策全方位支持 REITs 高質量發展，目前公募 REITs 市場 已進入“基礎設施+商業不動產”全面發展的新時期。