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中新集團（601512）研究報告：園區業務穩健發展，兩翼業務未來可期。中新蘇州工業園區開發集團成立于 1994 年，是國內首個上市的國家級經開區開發運營 主體。2021 年，公司形成以園區開發運營為主體板塊，以產業投資和綠色公用為支撐 板塊的新“一體兩翼”協同發展格局。

園區開發運營業務：優化存量，拓展增量

公司園區開發運營業務主要分為產城融合園區及區中園兩大部分。產城融合園區業務 的營收主要來自一級土地出讓，截至 2020 年底，可出讓商住用地 1286 公頃，儲備豐 富。以蘇州工業園為標桿，公司在國內又開拓了 7 個產城融合園區，均穩定運營，能 為收入的持續增長提供保障。 區中園業務的主要收入為租金收入，提升營收需擴大規模并提高現有項目出租率。拓 展方面，截至 2022 年上半年底，公司區中園業務拓展面積超 1800 畝，在建、擬建面 積約 135 萬㎡。存量優化方面，蘇州工業園區內工業載體綜合出租率超 95%，2021 年投入運營的中新智慧園和新蘇通智能制造產業園出租率也大幅提升。

兩翼業務：與園區協同發展，未來空間廣闊

產業投資方面，借注冊制東風，投招聯動發展。公司產業投資具有基金投資和科創直 投兩種方式。截至 2022 年上半年底，公司累計認繳外部基金 34 支，認繳金額約 30 億；所投基金累計返投公司各園區金額約 82 億，拉動項目總投資約 314 億。直投累計 投資項目 19 個，累計認繳金額約 3.4 億，拉動總投資約 35 億。 綠色公用業務方面，為響應國家“3060”雙碳目標，公司形成了公用事業、環境綜合 服務、新型能源服務三大業務類型。新型能源服務是公司加速發力的方向，截至 2021 年底，公司累計投資運營 36 個分布式光伏項目，2022 年上半年又新成立中新綠色發 展（蘇州）有限公司和中新旭德新能源有限公司，有望成為未來新的業務增長極。

財務分析：盈利能力較強，財務結構健康

2021 年公司實現營業收入 39.2 億元，同比增長 14.7%；實現歸母凈利潤 15.2 億元， 同比增長 16.4%，2017-2021 年年均復合增速 16.6%。公司盈利能力較強，2022 年上 半年公司毛利率和歸母凈利潤率分別為 59.9%和 34.8%，維持在較高水平。此外，公 司財務安全，截至 2021 年底資產負債率為 44.42%、剔預后資產負債率 41.43%、現 金短債比為 2.02。