貝殼公司研究：初心如磐，履踐致遠.pdf

貝殼公司研究：初心如磐，履踐致遠。二十余年磨煉成就經(jīng)紀行業(yè)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)龍頭：貝殼脫胎于鏈家，長期沉 淀數(shù)據(jù)技術(shù)和管理體系打造 SaaS 平臺。2022 年公司總交易額達 26096 億元。截至 2023Q3，貝殼共計擁有 40903 家活躍門店、39.9 萬名活躍 經(jīng)紀人和 4920 萬名移動月活用戶。

ACN 機制和“樓盤字典”解決行業(yè)矛盾，構(gòu)筑寬廣護城河：中介行業(yè) 存在兩大核心矛盾（1）C 端單次博弈：大額低頻的屬性導致經(jīng)紀人注重 短期利益，假房源和賺差價等亂象嚴重；（2）B 端零和博弈：經(jīng)紀人之 間“跳單”現(xiàn)象頻出，導致贏家通吃惡性競爭。公司通過搭建 ACN 網(wǎng) 絡(luò)，實現(xiàn)了基于合作模式的利益分配機制，延長經(jīng)紀人從業(yè)時間；同時 配合已收錄 2.7 億套真房源的“樓盤字典”，提高購房者體驗。將單次博 弈和零和博弈轉(zhuǎn)變?yōu)橹貜?fù)博弈和多贏博弈。

二手房換手率、新房中介滲透率的提升以及公司領(lǐng)先的市占率助力經(jīng)紀 業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步增長：我國二手房市場長期角度看，改善需求帶來的換手 率提高有望帶動總量增長，中介滲透率常年維持高位；新房市場盡管銷 售金額中樞預(yù)計降至 10.2 萬億元，但新房中介滲透率提升是城鎮(zhèn)化率 高企后的大勢所趨。我們預(yù)測 2026 年中國二手房/新房中介市場傭金規(guī) 模將分別增長至 1954/1306 億元，2021-2026 年 CAGR 分別為 9.0%和 0.7%，公司 2022 年新房和二手房業(yè)務(wù)的市占率分別達到 17.4%和 27.2%，未來有望持續(xù)穩(wěn)步提升，為收入增長奠定基礎(chǔ)。

家裝業(yè)務(wù)優(yōu)勢顯著，有望高速擴張成為第二增長極：根據(jù)貝殼研究院預(yù) 測，2030 年我國家裝市場總規(guī)模將達到 7 萬億元左右。公司前置經(jīng)紀業(yè) 務(wù)帶來流量優(yōu)勢，系統(tǒng)研發(fā)和管理模式均可復(fù)用。22 年以來接連收購圣 都家裝和愛空間，在頭部城市實現(xiàn)了家裝業(yè)務(wù)經(jīng)營的正循環(huán)，23 年 Q1- Q3 家裝業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入 72.1 億元，同比高增 144.2%，模式跑通后有望高 速擴張。