金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園REIT開啟資產(chǎn)盤活新機遇.pdf

金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園REIT開啟資產(chǎn)盤活新機遇。

前言

REITs 具有穩(wěn)定且持續(xù)的高分紅特性，在“資產(chǎn)荒”格局下的配置優(yōu)勢凸顯。與 其他已上市的園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類 REITs 相比，金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園 REIT 具有獨特 性，為我國首單以改造后的基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)的園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類公募 REITs。

1、 北京市產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展速度較快，城市更新和舊房改造項目持續(xù)推進

從“十三五”規(guī)劃開始，北京市通過一步步的政策導(dǎo)向引導(dǎo)北京產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的合理 健康發(fā)展。北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要分布于十個區(qū)域，其市場格局基本形成，發(fā)展速度 較快。然而，受到整體市場經(jīng)濟增長動力不足、雙減政策和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)相關(guān)政策 等多重因素的影響，北京市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場平均租金水平和空置率均有所承壓。 隨著城市化進程的不斷深入，城市中相對衰落的區(qū)域可能面臨著基礎(chǔ)設(shè)施滯后、 生活環(huán)境老舊等問題，因此，城市更新和舊房改造項目在全國范圍內(nèi)持續(xù)推進， 而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的改造升級正是產(chǎn)業(yè)類城市更新的主要內(nèi)容之一。

2、 金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園 REIT 上市，開啟城市更新和資產(chǎn)盤活新機遇

金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園 REIT 項目具有以下特點及優(yōu)勢： 1）金隅集團深耕投資物業(yè)領(lǐng)域，主要參與方實力較強； 2）地處北京市海淀區(qū)，地理位置良好； 3）舊改標(biāo)桿項目，差異化優(yōu)勢顯著； 4）項目運營相對穩(wěn)定，出租率持續(xù)保持較高水平； 5）產(chǎn)業(yè)類租戶居多，租戶穩(wěn)定性較強； 6）原始權(quán)益人項目儲備較多，可擴募資產(chǎn)充足； 7）收益保障機制健全完善，充分保障投資者利益。

3、金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園 REIT 項目估值情況

金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園 REIT 的估值評估方法采用“收益法-現(xiàn)金流折現(xiàn)法”。金隅 智造工場產(chǎn)業(yè)園 REIT 項目底層資產(chǎn)歷史經(jīng)營表現(xiàn)整體良好，未來評估預(yù)測穩(wěn)健 審慎，租金單價、出租率、租金增長率等核心參數(shù)的假設(shè)水平低于歷史或當(dāng)前水 平，租金收入的預(yù)測增長水平亦低于歷史水平，預(yù)計項目未來現(xiàn)金流和運營凈收 益較為穩(wěn)定。