年度復(fù)盤&展望七——REITs篇：時(shí)有落花至，遠(yuǎn)隨流水香.pdf

年度復(fù)盤&展望七——REITs篇：時(shí)有落花至，遠(yuǎn)隨流水香。2025 年不經(jīng)意間溜走，2026 年已悄然而至。2025 年金融市場(chǎng)發(fā)生了什么變化，留下 哪些痕跡，又有怎樣的激蕩？針對(duì)于此，興證金工開啟年度復(fù)盤&展望系列，一方面我 們對(duì)于 2025 年進(jìn)行整體盤點(diǎn)，另一方面我們對(duì) 2026 年進(jìn)行展望。該系列共計(jì)分成“資 產(chǎn)配置系列”、“量化增強(qiáng)系列”、“ESG 系列”、“權(quán)益基金系列”、“固收加&FOF 系列”、 “ETF 系列” 、“REITs 系列”、“期權(quán)期貨系列”共計(jì) 8 篇。本文是 REITs 系列。

公募 REITs 市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容：數(shù)量由年初的 58 只增加至年末的 78 只，總市值與流通市 值 25 年末分別為 2185 億元和 1205 億元。成交額方面，2024H2、2025H1、2025H2 的二級(jí)市場(chǎng)總成交額分別為 522、729、700 億元，但市場(chǎng)總成交額的提升主要來自標(biāo) 的數(shù)量的上升——單只 REITs 的日均成交額在 2025 年呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)與估值：2025 年中證 REITs 全收益指數(shù)上漲超 4%，波動(dòng)率約 8%。分項(xiàng)目屬 性來看，產(chǎn)權(quán)類指數(shù)上漲 11.2%，經(jīng)營(yíng)權(quán)類上漲 3.5%，年末 OCI 政策擾動(dòng)下經(jīng)營(yíng)權(quán)類 表現(xiàn)出現(xiàn)震蕩。分資產(chǎn)類型來看，消費(fèi)與保租房 REITs 的漲幅最高。根據(jù)不同的估值指 標(biāo)，25 年底的市場(chǎng)估值水平大致位于 21 年底以來從低到高的 50%~70%分位點(diǎn)。

與其它大類資產(chǎn)的相關(guān)性：長(zhǎng)期來看，中證 REITs 指數(shù)和大多數(shù)資產(chǎn)的相關(guān)性都在 0.2 以下。但經(jīng)歷 25H1 的上漲后，25Q3 和債券的相關(guān)性明顯提升，體現(xiàn)明顯“債性”。

基本面跟蹤：保租房、消費(fèi)等資產(chǎn)類型營(yíng)收同比近期普遍錄得正增速；而大部分倉(cāng)儲(chǔ)、 園區(qū)等和外需掛鉤更緊的資產(chǎn)類型基本面承壓。出租率方面，部分園區(qū)標(biāo)的出租率承壓 并且邊際惡化；租金方面，部分保租房和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)的 25Q2 以來租金上漲。

橫截面擇券策略：量化擇券策略持續(xù)貢獻(xiàn)正 Alpha，每月持有量化綜合打分最高的 5、 10、15 只 REITs 相對(duì)中證 REITs 全收益指數(shù)的年化超額（常態(tài)化發(fā)行以來，扣費(fèi)后） 分別為 22.2%、17.6%、14.9%，表現(xiàn)優(yōu)秀。

時(shí)間序列擇時(shí)策略：1）估值擇時(shí)策略：在市場(chǎng)出現(xiàn)極端殺估值情形時(shí)進(jìn)行規(guī)避，該策 略年化收益達(dá) 12.7%，明顯戰(zhàn)勝基準(zhǔn)；2）超買超賣擇時(shí)策略：基于買賣雙方力量強(qiáng)弱 動(dòng)態(tài)增減持倉(cāng)，偏左側(cè)布局，波動(dòng)率低，收益波動(dòng)比高。

多資產(chǎn)配置策略：REITs 與大多數(shù)資產(chǎn)相關(guān)性低，可提升組合的有效前沿；在多資產(chǎn)風(fēng) 險(xiǎn)平價(jià)框架內(nèi)加入 REITs，能有效提升投資組合的績(jī)效水平。本文對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)測(cè)算。

政策與 REITs 指數(shù)產(chǎn)品：25 年底，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)高 質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》和《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公 告》。一方面，本次政策的重點(diǎn)在于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 的試點(diǎn)，將寫字樓、酒店等 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入 REITs 的發(fā)行范圍；另一方面，“通知”明確提及“支持基金管理人開 發(fā)掛鉤相關(guān)指數(shù)的基金產(chǎn)品”、“研究探索跟蹤 REITs 指數(shù)的交易型開放式指數(shù)基金等 創(chuàng)新產(chǎn)品”，這意味著在 2026 年 REITs 相關(guān)指數(shù)產(chǎn)品有望正式落地，配置 REITs 有了 便捷工具。對(duì)于 REITs 指數(shù)產(chǎn)品管理人來說，如何進(jìn)行流動(dòng)性管理、控制跟蹤誤差、 甚至做出超額收益可能成為新的挑戰(zhàn)。

展望 26 年：1）保租房、消費(fèi)預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)健，產(chǎn)業(yè)園等可能持續(xù)承壓；2）指數(shù)產(chǎn) 品可能帶來增量資金；3）但需要關(guān)注解禁帶來的拋售壓力。