貝殼公司研究：存量市場(chǎng)王者，居住成長(zhǎng)新星.pdf

貝殼公司研究：存量市場(chǎng)王者，居住成長(zhǎng)新星。貝殼簡(jiǎn)介：創(chuàng)業(yè)垂統(tǒng)、縱橫捭闔，國(guó)內(nèi)最大的房產(chǎn)交易和居住服務(wù)平臺(tái)。2001 年以鏈家 品牌切入經(jīng)紀(jì)賽道，2008年樓盤字典誕生，2011年推出ACN網(wǎng)絡(luò)，2015年開啟并購(gòu)擴(kuò) 張，2018年啟動(dòng)貝殼平臺(tái)；2023年升級(jí)“一體三翼”戰(zhàn)略，一體”為房產(chǎn)交易賽道，“三 翼”包括整裝、惠居和貝好家賽道。截至2023 年末，貝殼擁有門店 43,817 家，經(jīng)紀(jì)人 42.77 萬(wàn)名，全年總交易額達(dá)3.14萬(wàn)億元；貝殼多次開創(chuàng)行業(yè)先例，引領(lǐng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐漸走 向有序，目前已成為國(guó)內(nèi)最大的線上線下一體化的房產(chǎn)交易和居住服務(wù)平臺(tái)。

核心亮點(diǎn)：重塑經(jīng)紀(jì)底層框架、鎖定人房資源，平臺(tái)賦能具備全流程管控閉環(huán)。公司核心 競(jìng)爭(zhēng)力在于通過(guò)模式創(chuàng)新、房源創(chuàng)新、智能創(chuàng)新、管理優(yōu)勢(shì)較好地解決人與人之間、人與 房之間存在的問(wèn)題，最大化交易效益。1）客源端：通過(guò)ACN網(wǎng)絡(luò)重塑經(jīng)紀(jì)行業(yè)底層框架， 解決購(gòu)房者與經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)人之間存在的C端單次博弈、B端零和博弈問(wèn)題。2）房源端： 通過(guò)搭建樓盤字典持續(xù)增強(qiáng)對(duì)房源把控能力，確保真房源+精準(zhǔn)坐標(biāo)。3）技術(shù)端：通過(guò) SaaS+VR+AI 等科技創(chuàng)新增強(qiáng)對(duì)房源和客源維護(hù)和更新，提升成交全流程效率。4）管理 端：開啟平臺(tái)賦能，通過(guò)量化考核增強(qiáng)其對(duì)貝聯(lián)人員的管控，形成全流程管控閉環(huán)。

業(yè)務(wù)架構(gòu)：一體三翼，經(jīng)紀(jì)穩(wěn)步前行，家裝、租賃、貝好家有望成第二增長(zhǎng)曲線。1）經(jīng) 紀(jì)賽道：二手房經(jīng)紀(jì)空間廣闊，1P直營(yíng)奠定基本盤，3P貝聯(lián)有效賦能，23年貝殼二手房 市占率 29%；新房市場(chǎng)超跌，政策底、信用底、需求底三底疊加強(qiáng)化止跌回穩(wěn)。23 年貝 殼新房市占率10%。整體而言，經(jīng)紀(jì)市占率有望持續(xù)提升。2）家裝賽道：具備流量切入、 管理創(chuàng)新、供應(yīng)鏈整合三大核心優(yōu)勢(shì)，23 年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)貢獻(xiàn)合同額占比家裝合同額提升至 43%，很好解決獲客堵點(diǎn)。3）租賃賽道：省心租在管房源及營(yíng)收均實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。4）貝 好家：數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)型住宅開發(fā)服務(wù)平臺(tái)，探索”以人定房、以房定地、以房定錢“的新模式。

遠(yuǎn)景展望：廣闊存量市場(chǎng)的王者，平臺(tái)化賦能流量變現(xiàn)，打造居住領(lǐng)域的美團(tuán)。1）存量 市場(chǎng)廣闊，存量市場(chǎng)的王者：2023年存量房市場(chǎng)空間340億平，當(dāng)前流通率低位，未來(lái) 市場(chǎng)必將進(jìn)入存量時(shí)代，貝殼業(yè)務(wù)緊繞存量展開，且行業(yè)具明顯壁壘，公司市占率有望持 續(xù)提升。2）從直營(yíng)向平臺(tái)，開啟流量變現(xiàn)：貝殼在人房?jī)啥苏瓶卮罅苛髁浚浣?jīng)營(yíng)模式 逐漸從直營(yíng)轉(zhuǎn)向平臺(tái)賦能，輕資產(chǎn)模式具更高利潤(rùn)、確定性更強(qiáng)，并且預(yù)計(jì)未來(lái)業(yè)務(wù)平臺(tái) 化不僅限于交易，也包括未來(lái)新興業(yè)務(wù)。3）從交易到居住，打造居住版美團(tuán)：貝殼業(yè)務(wù) 開始橫向延展，目前已經(jīng)在前端運(yùn)營(yíng)、策劃、開發(fā)環(huán)節(jié)，中端經(jīng)紀(jì)，后端裝修、租賃等方 面形成完整鏈條；后續(xù)貝殼憑借大數(shù)據(jù)，可通過(guò)AI算法挖掘客戶需求，甚至從更廣維度上 去擴(kuò)展業(yè)務(wù)版圖，真正圍繞”人+房+錢”進(jìn)行生態(tài)鏈拓展，形成居住領(lǐng)域的“美團(tuán)“體系。