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深圳國際研究報告：國企優質資源稟賦，物流園轉型升級帶來業績彈性。深圳國際控股有限公司是深圳市屬直管企業中唯一一家整體境外上市公司，也是唯一一家 以現代物流、收費公路、港口及大環保為主業的國有產業集團。近年來，公司以粵港澳大 灣區、長三角和京津冀經濟帶為主要戰略區域，通過投資并購、重組與整合，重點介入“水 陸空鐵”四大領域，致力于成為國內領先的城市基礎設施開發商和運營服務商、智能交通 物流產業的建設者和促進者。

物流及港口業務為公司主業，收費公路及大環保業務是公司收入基本盤，各項核心業務穩 中提質。公司主要業務分為收費公路及大環保業務、物流業務（包含物流園、物流服務）、 港口及相關服務業務、其他投資（涉及深圳航空、國貨航等），其中收費公路及大環保業 務主要依托旗下上市附屬公司深圳高速公路集團股份有限公司（“深高速”）為主體運營。

深圳國際探索出“投建管轉”大閉環商業模式和“投建融管”小閉環商業模式，實現業績持續 增長。大閉環商業模式主要是通過完成土地性質轉變和重新規劃，從而獲得土地增值和后 續開發營運的收益；小閉環商業模式通過資產證券化的方式將公司旗下優質的物流園區項 目置入公募REITs或私募基金，實現項目的出表和資金的回籠。

華南物流園轉型升級為公司帶來業績彈性。通過將原先的物流用地轉為商業及住宅用地， 公司作為土地的原使用權人可以獲得政府的土地和貨幣補償，后期公司通過對轉型地塊進 行地產開發，獲得地產開發及運營收益。預計華南物流園轉型整體項目預計共貢獻稅后收 益超156.58億港元。

深圳國際致力維持穩定的分紅政策，具備高股息特征。自2017年以來，公司派息比例一直維 持在歸母凈利潤50%左右，2015-2024年公司十年累計分紅155.93億港元，我們預計未 來6-8年華南物流園轉型升級項目將繼續為公司貢獻較大利潤，結合物流港REITs出表等 舉措，歸母凈利潤預計繼續增長，高股息特征具備吸引力。