REITs行業(yè)2025年中期策略：估值高位，行情對(duì)分派率和業(yè)績(jī)更為敏感.pdf

REITs行業(yè)2025年中期策略：估值高位，行情對(duì)分派率和業(yè)績(jī)更為敏感。25H1 政策主線：細(xì)化擴(kuò)募要求，繼續(xù)支持 REITs 擴(kuò)圍擴(kuò)容。細(xì)化擴(kuò) 募要求方面，上交所于 25 年 6 月末發(fā)布了《REITs 業(yè)務(wù)指南 3 號(hào)—— 新購(gòu)入項(xiàng)目》，對(duì)擴(kuò)募流程、發(fā)售要求及限售期進(jìn)行了進(jìn)一步完善和豐 富，明確了擴(kuò)募發(fā)售業(yè)務(wù)流程。支持 REITs 擴(kuò)圍擴(kuò)容方面，1 月發(fā)改 委強(qiáng)調(diào)要更大力度支持 REITs 市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容。2 月，證監(jiān)會(huì)首提支持 人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等項(xiàng)目發(fā)行 REITs；4 月發(fā)改委、能源 局提出支持燃煤發(fā)電項(xiàng)目發(fā)行 REITs。

截止 25 年 6 月末，廣義的 C-REITs 市場(chǎng)規(guī)模為 2,424 億元。其中 C-REITs 二級(jí)市場(chǎng) 68 單項(xiàng)目，總市值 2,055 億元；交易所審核的 15 單項(xiàng)目規(guī)模 220 億元；過(guò)審待上市的有 6 單，擬募集 150 億元。項(xiàng)目 供給端，25H1 過(guò)審項(xiàng)目數(shù)量和規(guī)模較低，過(guò)審 9 單項(xiàng)目，募集金額 166 億元；24H2 過(guò)審數(shù)量及規(guī)模是最高的，過(guò)審 16 單項(xiàng)目，募資 328 億元。25H1 審核效率提升，項(xiàng)目平均 73 天過(guò)審，較 24H2 下降 1 天。

25Q1 整體業(yè)績(jī)承壓，收入、可分配金額同環(huán)比均有下降。環(huán)比方面， 51 單可比 REITs 收入環(huán)比下降 4.0%，可分配金額環(huán)比下降 13.9%。 同比方面，33 單可比 REITs 收入同比下降 5.9%，可分配金額合計(jì)同 比下降 14.0%。消費(fèi) REITs 的收入和可分配金額顯著優(yōu)于其他 REITs。

25 上半年 C-REITs 行情表現(xiàn)突出，大類(lèi)資產(chǎn)中僅次于貴金屬。25 上 半年 C-REITs 綜合和收益指數(shù)持漲 21.1%，超過(guò)中證轉(zhuǎn)債（+7.0%）、 萬(wàn)得全 A（5.8%）、中債-國(guó)債指數(shù)（-0.3%）以及全球主要權(quán)益市場(chǎng)及 貨幣。25 上半年 C-REITs 行情始于 24 年末，并呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨 勢(shì)。截止 24 年末 30 年期國(guó)債到期收益率已降低至 1.9%，且 24 年 12 月政治局會(huì)議傳遞出 25 年仍將是低息環(huán)境的預(yù)期，使得穩(wěn)定收益資金 對(duì)高收益資產(chǎn)的需求凸顯。分板塊看，25H1 消費(fèi) REITs 漲幅最高，綜 合收益漲幅 36.9%，其中資本利得為 34.7%，分紅收益 2.2%，系業(yè)績(jī) 穩(wěn)定且年初估值較低；保租房 REITs 漲幅排名第二，綜合收益漲幅 29.1%，其中資本利得為 27.9%，分紅收益 1.1%。

25H1 影響個(gè)券漲幅排名的三個(gè)因素：分派率利差、新股和業(yè)績(jī)完成 度。分派率相較板塊平均高于 1%的 REITs 漲幅排名更高。25 上半年 REITs 二級(jí)市場(chǎng)估值較高，新股分派率往往更具優(yōu)勢(shì)，上市后漲幅表 現(xiàn)更好。單季度和四個(gè)季度完成率較高的 REITs 漲幅排名通常也較 高。此外，REITs 市場(chǎng)行情較好的時(shí)期發(fā)行的項(xiàng)目中簽率越低，中簽 率越低的項(xiàng)目往往上市后 1 個(gè)月的漲幅也越高。