房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：更新改造、人均居住面積改善驅(qū)動未來住宅需求.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：更新改造、人均居住面積改善驅(qū)動未來住宅需求。需求空間：我們考慮空置率為20%，有效需求漏損率為10%時，中性預(yù) 期下（總和生育率為1.0，城鎮(zhèn)化率達(dá)70%以前每年增加0.5個百分點）， 2023-2030年我國商品住房需求年均約為10億平米；若采用樂觀的城鎮(zhèn) 化發(fā)展假設(shè)（城鎮(zhèn)化率達(dá)70%以前每年增加0.8個百分點），則23-30年 我國商品住房需求年均為11.22億平米。

住房增量空間細(xì)分情況：改善需求和更新改造空間有望支撐未來住宅 需求企穩(wěn)。（1）城鎮(zhèn)化驅(qū)動需求：由于總和生育率為1.0時，總?cè)丝诔?下降趨勢，而城鎮(zhèn)化率的提升速度（達(dá)70%以前每年增加0.5個百分點） 難以使城鎮(zhèn)人口呈增長趨勢，23-30年由城鎮(zhèn)人口變化帶動的城鎮(zhèn)化驅(qū) 動需求年均為-1.4億平米；（2）改善需求：2020年我國城鎮(zhèn)人均居住 面積為38.6平米/人，對比發(fā)達(dá)國家處于中上位置，仍有一定的改善空 間，我們假設(shè)23-30年每年城鎮(zhèn)人均居住面積增加約0.7平米/人，則年均 改善需求為6.37億平米；（3）更新改造空間：目前我國存量住房中高 房齡、住房設(shè)施不完善、小戶型或低樓層的住房比例較高，至少3成住 房待更新，我們假設(shè)23-30年更新率為1%，則年均更新改造空間為3.86 億平米。

地產(chǎn)投資支撐因素：（1）庫存：目前我國住宅庫存位于低位，23年4 月廣義住宅庫銷比為11.16個月，顯著低于歷史中樞水平；（2）資金流 動性：地產(chǎn)融資政策走向?qū)捤桑禺a(chǎn)信用及資金來源略有邊際改善， 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源自22年2月開始累計同比下降，至22年年底平均降 幅超20%；23年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源逐步向好發(fā)展，至23年4月累計同 比下降6.4%，降幅大幅縮小。

總和生育率為1.0時的地產(chǎn)投資增速：（1）新開工面積：中性情況下（總 和生育率=1.0、新開工面積/銷售面積=1.1），23-30年年均新開工面積 為10.93億平米；（2）竣工面積：預(yù)計在“保交樓，穩(wěn)民生”的政策持續(xù) 落地，房地產(chǎn)資金流動性邊際改善的背景下，竣工端將得以修復(fù)，我 們測算23-30年年均竣工面積為9.55億平；（3）施工面積：以上一年施 工面積、上一年竣工面積、當(dāng)年新開工面積測算當(dāng)年施工面積，23-30 年我國地產(chǎn)施工面積增速中樞為1.6%；（4）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額： 過往5年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額平均增速/施工面積平均增速為1.47，我 們利用該系數(shù)以施工面積增速估算房地產(chǎn)投資增速，23-30年我國房地 產(chǎn)投資完成額增速中樞為2.4%。