房地產(chǎn)行業(yè)城中村改造專題報(bào)告：城改的十個關(guān)鍵問題.pdf

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時間：2023/10/07
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房地產(chǎn)行業(yè)城中村改造專題報(bào)告：城改的十個關(guān)鍵問題。（1）城中村是怎么產(chǎn)生的：改革開放以來我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，市區(qū) 的快速擴(kuò)張不斷將農(nóng)村納入城市的規(guī)劃范圍；

（2）城中村改造的政策支持力度如何：中央層面高度重視城中村改造、城市更新等問題。2020 年以來我國國務(wù)院、財(cái)政部、住建部等部門多次在各類會議、各項(xiàng)政策中提及城市更新及城中村改造；

（3）本輪城中村改造的范圍是什么：本輪城中村改造的范圍是我國 21 個超大、特大城市；

（4）城中村改造與棚改有什么區(qū)別：改造范圍、改造內(nèi)容、資金來源及安置方式均有區(qū)別；

（5）超大、特大城市城中村改造的規(guī)劃：本輪城中村改造涉及的 21 個超大、特大城市均出臺了專項(xiàng)政策或在政府工作報(bào)告中提及城市更新、城中村改造規(guī)劃；

（6）城中村改造的主要改造模式是什么：按實(shí)施主體劃分，可分為政府主導(dǎo)型、村集體主導(dǎo)型及開發(fā)商主導(dǎo)型；

（7）城中村改造的資金來源是什么：目前城中村已包含在地方政府棚戶區(qū) 改造專項(xiàng)債券的資金用途范圍內(nèi)，后續(xù)可關(guān)注針對城中村改造細(xì)分領(lǐng)域中長期資金的政策，我們認(rèn)為資金來源可能包括政策性銀行專項(xiàng)貸款、商業(yè) 銀行專項(xiàng)貸款、城市更新基金等；

（8）城中村改造的收益來源是什么：實(shí)施主體參與改造項(xiàng)目通常可以獲得土地出讓收入、商品房銷售收入及持有商業(yè)資產(chǎn)帶來的經(jīng)營性收入；

（9）城中村改造的影響有多大：在拆除比例為 20-80%的情況下，以 2022 年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資 132895 億元為基數(shù)，每年城中村改造項(xiàng)目可拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資 4%-13%；在貨幣補(bǔ)償比例為 10-30%、拆除比例為 20-80%的情況下，以 2022 年超大、特大城市商品房銷售額為基數(shù)，則本輪城中村改造每年可增加超大、特大城市商品房銷售額 8.64%-46.09%。