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房地產行業專題研究報告：城中村改造是明確支撐。城改概念和政策：城改已成為城市更新重要內容，政策自上而下推動城改進程。城中村改造涉及將村民農業戶口 變更為居民戶口；將集體土地轉為國有土地；將集體土地房地產證的房屋換領為國有房地產證等，是廣義城市更新的 重要內容，但和以往的“棚改”、“舊改”在實施主體、實施目的、改造形式、實施范圍、資金來源等多方面存在差異。 2023 年以來中央層面的城中村政策頻出，4 月中央政治局會議首提“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”（聚 焦 21 個超大特大城市，后續可能擴容），7 月政治局會議提出“積極推動城中村改造”，住建部、央行等相關部門也積 極表態。目前 21 個超大特大城市均已開展城中村改造工作，摸牌試點新的城中村改造模式，預計后續將配套相應支 撐措施。

城改模式分析：實施“留改拆”相對明確，土地一二級聯動和“做地”并行。①根據實施主體的不同，城中村改 造分為政府主導、市場主導、村集體主導三種模式，本輪城中村改造強調以市場化為主導，引入更多央、國企及民間 資本參與運營，更偏市場化運作，且模式更加多元。②實施模式“留改拆”相對明確，實踐中拆除重建、有機更新（拆 整結合）、綜合整治三種模式并不獨立或互斥。③現行的土地開發模式主要有一二級聯動和“做地”兩類。一二級聯 動的土地前期整理和后期出讓聯動進行；做地是國有企業進行一級整理后土地統一交由政府收儲，之后通過公開出讓 方式進行二級土地開發。④城改資金來源較為多元化，主要包括財政補貼、政策性銀行借款、專項債、市場化資金及 其他（村集體自籌）等，其中政策性銀行借款和專項債預計為主要支撐。

城改規模測算：預計每年拉動房地產開發投資 4941 億元，給商品房市場帶來 3113 億元的購買力。①通過城中村 人口方法測算城中村建面，城中村建面=城區人口*（自建房戶占比*城鎮人均住房建面+低租金戶占比*城鎮人均住房 建面*0.5），測算 21 個特大超大城市城中村建面為 8.94 億方。②開發投資主要來自拆除投資、改建投資和新建投資， 開發投資拉動規模=城中村建面*（拆除比例*單位面積拆除成本+改建比例*單位面積改造成本+拆除比例*新建比*單位 面積新建成本），測算城中村改造每年拉動的開發投資規模為 4941 億元，是 2022 年全國房地產開發投資金額的 3.7%。 ③中性預測房票安置的資金全部流向商品房市場，純貨幣化安置 80%資金流向商品房市場，每年帶來的新增購買力為 3113 億元，是 2022 年全國商品房銷售金額的 2.3%。