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房地產行業專題報告：核心20城探究之合肥，產業投資先驅，地產供求平衡。合肥憑借省會資源傾斜及獨特的招商引資模式，2005 年后實現經濟快速增 長，工業發展效率較高，但生產性服務業有待提升。1）合肥憑借省會城市 資源傾斜+自身獨特的產業投資、招商引資模式，實現經濟快速發展，2005- 2015 年合肥 GDP 從 926 億上漲至 5660 億，縮小了與杭州、南京等省會城市 差距，扭轉了原始資源薄弱的劣勢局面。近年來合肥 GDP、常住人口復合增 速在長三角主要城市中處于領先地位。2）合肥憑借工業立市，2022 年規上 工業增加值約 4131 億元，雖然與寧波、無錫等城市有一定差距，但工業發展 效率較高，近年來規上工業增加值復合增速 10%，且工業主要由戰略新興產 業驅動，戰略新興產業產值占規上工業總產值比重由 2012年 24%提升至 2022 年56%，近10年復合增速約18%，高于規上工業總產值復合增速（9%）。3） 合肥雖然工業發展迅速，但生產性服務業規模較小，與長三角其他地市相比 合肥人口虹吸效應并不突出，常住人口增量主要來源于省內流動。

2022 年合肥市六大主導產業增加值占全市規上工業增加值比重約 69%，其中 1）平板顯示及電子信息產業增加值占工業增加值比重約 26.5%，面板出貨量 約占全國的 1/7，集成電路領域落地長鑫存儲、晶合集成龍頭制造企業；2） 家用電器產業中洗衣機、電冰箱產量占全國比重分別為 28%、20%，為全國 最大的家電生產基地；3）新能源汽車產量雖然現在偏低，2022 年僅 25.5 萬 輛，與上海、西安（年產量約 100 萬輛）有較大差距，但比亞迪、蔚來在建 整車生產基地規劃年產能 232 萬輛，待釋放潛能大；4）光伏與新能源產業產 值位居全國第 6，逆變器出貨量占全國 70%。

合肥模式難以復制的核心在于政府“懂產業”，具備強投資能力。1）合肥國 資平臺在決策前期會深入研判目標項目，重點關注和分析相關產業的發展前 景、行業格局、市場規模等情況，確定投資可行性和方向。不同于以往政府 與企業共建合資企業方式，合肥是由國資認購流動性較強的公司股權，公司 拿到股權融資后在合肥落地項目，避免了過去陷入“招商騙局”的困境。2）合 肥未來重點發展新一代信息技術、新能源汽車兩大底表產業，目標產值 5000 億元，到 2025 年戰略新興產業產值占全市規上工業總產值比重超 65%。

2023 年 1-11 月合肥商品住宅銷售面積同比下滑 9.4%，但城市庫存量較低， 去化周期僅 9 個月。1）2023 年 6 月以來合肥單月住宅成交同比轉負，需求端 動力不足問題顯現，7-11 月合肥住宅月度成交面積維持在 30 萬方水平。1-11 月商品住宅成交面積 475萬方，同比下滑 9.4%。2）合肥宅地與新房成交供求 平衡，城市庫存量較低，截至 2023年 11月庫存去化周期僅 9個月，在典型城 市中處于較低水平。3）合肥六大主導產業龍頭企業主要聚集在高新區、經開 區、新站區，同時高新、經開距離政務區較近，產業兌現的同時享受配套紅 利外溢，預計兩區房地產市場具備率先兌現潛力。

近年來合肥逐漸形成本地房企與全國性國央企競爭的格局。1）2022 年品牌 國央企保利發展、招商蛇口在合肥權益銷售金額分別為 106 億、82 億，本地 房企中民企偉星房產權益銷售額 110 億元，表現突出，而安徽置地、安徽高 速、合肥城建等房企也入圍 2022 年權益銷售金額前十。2）合肥土拍市場回 暖速度較快，主要原因是城市供求長期處于緊平衡狀態，庫存去化周期極 短，符合當前房企偏好高流速、高安全性項目的投資策略；土拍限價放開 后，反而本土房企具備更強的出價能力，11 月初土拍 2 宗高溢價地塊分別由 安徽高速和安徽置地獲得。