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保利物業研究報告：質效雙增助力多業態并進，多維增值完善全周期布局。保利物業作為物管行業引領企業，背靠保利發展交付資源充足且結構不斷優化， 第三方在管占比逐年提升，在管面積增速行業領先，物管收入利潤有望持續增長； 增值業務提質增效，優化業務結構，完善產品體系，盈利能力改善可期。

物業管理規模質量雙提升，第三方占比不斷提升

保利物業近年來物業管理規模不斷提升，截至2023年末，公司物管合同面積和在管 面積分別為922.2和719.6百萬方，同比分別增長19.5%和24.9%，在管面積增 速自2019年以來均超20%。公司截至2023年末公司合同面積和在管面積中第三 方項目占比分別為62.9%和64.7%，核心50城第三方新簽金額占比達72.8%，同 比提升約8.5個pct，住宅在管面積為40.2%。公司大股東保利發展經營穩健，2023 年銷售規模位居行業第一，核心38城市占率提升至6.8%，2024年竣工計劃3400 萬方，為公司提供規模廣闊且優質穩定的在管面積來源。

社區增值提質增效，非業主增值多維精益管理

2023年由于業務結構性調整，公司增值服務業務收入下降至28.16億元，同比下 降8.1%，在產品結構優化、聚焦核心業務后，業務結構有所優化，整體毛利率 同比提升6.4pct至38.4%。2023年公司非業主增值服務收入達20.93億元，同比 下降4.6%，主要由于案場協銷服務項目數量減少及寫字樓租賃業務下滑。我們 預計后續公司增值業務結構優化仍將繼續，產品升級后未來利潤改善可期。

利潤增長盈利改善，分紅比例穩步提升

保利物業歸母凈利潤自2019年以來增速超20%，2023年實現歸母凈利潤13.8億元， 同比增長24.0%，銷售毛利率提升0.8pct至19.6%，管理費率同比下降0.7pct至 8.1%；經營性凈現金流可覆蓋除稅前凈利潤1.73倍，派息比例提升至40%，現 金流穩健，持續加強股東回報。