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華潤萬象生活研究報告：非凡萬象，雙輪共進，商管服務龍頭業(yè)績騰飛。

物管規(guī)模穩(wěn)中有進，增值業(yè)務多元化布局

截至 2024H1，公司在管面積為 3.98 億平，合約面積為 4.46 億平，較年初分別增 長 7.5%和 4.9%，第三方占比分別為 61.9%和 60.2%，城市空間在管規(guī)模占比提 升至 31%。2024H1 基礎物管實現(xiàn)收入 39.8 億元，同比+15.4%，其中關聯(lián)方占比 51.2%，城市空間占比 20.6%，毛利率同比下降 1.0pct 至 15.2%；社區(qū)增值和非 社區(qū)增值業(yè)務收入同比分別+10%、-16%，毛利率同比分別下降 1.9pct、1.4pct 至 30.9%、37.8%。

商管服務龍頭，運營提質(zhì)增效

公司商業(yè)航道主要包含購物中心和寫字樓兩大業(yè)態(tài)，其中商業(yè)在管面積 1185 萬 方，關聯(lián)方占比 82%；寫字樓在管面積 1523 萬方，受新項目入市影響出租率同 比下滑 2.6pct 至 77.1%。2024H1 商業(yè)航道收入 28.5 億元，同比+23.4%，其中購 物中心和寫字樓收入占比分別為 66%和 34%；毛利率達 60.9%，同比增加 2.4pct。

物管規(guī)模穩(wěn)中有進，關聯(lián)方儲備面積充裕

公司 2019 年來收入利潤保持增長，2024H1 收入及歸母凈利潤同比分別+17.1%、 +36.0%；得益于商管毛利率邊際提升，整體毛利率同比提升 0.8pct 至 34.0%，毛 利率和凈利率水平在頭部物企均保持前列；管理費率同比下降 1.3pct 至 5.1%， 在頭部物企處于較低水平。公司在手現(xiàn)金充裕，上半年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流可覆蓋凈 利潤倍數(shù)同比提升至 90%。