華潤萬象生活研究報告：厚積成勢萬象更新，雙輪協同行穩致遠.pdf

華潤萬象生活研究報告：厚積成勢萬象更新，雙輪協同行穩致遠。領先的物業管理及商業運營服務商。華潤萬象生活 2017 年正式成立，2020 年港交所上市，2022 年納入香港恒生指數成分股，2023 年入選國資委“雙 百企業”名單。公司構建商業航道、物業航道及大會員體系的一體化“2+1” 業務模式，2024 年商業航道、物業航道收入貢獻 36.8%、62.9%，毛利 潤貢獻 67.3% 、32.4% 。2024 年收入 /歸 母 凈 利 潤 /核 心 凈 利 潤 170.4/36.3/35.1 億元，創歷史新高；堅持有現金流的利潤，充足現金保障 股東回饋，2023-2024 年核心凈利潤 100%分派。

商業航道綜合實力突出，市場拓展強化。購物中心為商業航道核心服務業 態，2024 年末在營 122 個，其中 50 個零售額排名當地市場第一，86 個 零售額排名當地市場前三，規模優勢明顯。打造“萬象城”、“萬象匯”、 “萬象天地”核心品牌，實現重奢、非重奢全面覆蓋，多元組合推動業績 韌性增長；形成深厚運營能力，精準把握線下消費“人-貨-場”三要素， 品牌資源量足質優，消費客流高效轉化。第三方外拓打開增長新空間， 2021-2024 年單年新拓第三方項目超 12 個，2024 年末在營第三方項目 30 個，全年貢獻收入、稅前利潤 27.8%、21%。2024 年末未開業購物中 心 77 個，其中母公司 39 個，第三方 38 個，后續開業計劃清晰，奠定中 長期發展基礎。

物業航道社區與城市空間并行，品質與規模增長并重。2024 年末物業航 道在管面積升至 4.1 億平米、合約面積升至 4.5 億平米；住宅交付受限下 城市空間管理逐步發力，全年社區空間、城市空間收入分占 83%、17%， 毛利潤分占 87.1%、12.9%。得益于一二線布局、中高端定位及優質服務， 社區空間客戶滿意度近 90 分，收繳率 87%以上，有效抵御行業收繳承壓 等不利影響。城市空間成第三方拓展重要來源，聚焦產業園、城市管家、 公園河道等，收繳率、清欠率 90%以上，管理規模處主流物企中等水平， 形成一定競爭能力。母公司華潤置地銷售表現仍舊優于行業，公司獨立性 提升下市拓力增強，未來規模發展仍具支撐。