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華潤萬象生活公司研究報告：商管價值持續釋放，高分紅護航長期成長。

商管龍頭壁壘穩固，確定性與彈性兼具

公司以“商業運營+物業管理”雙主航道為核心，覆蓋購物中心、寫字 樓、住宅及城市空間等多業態。在行業逐步進入存量競爭的過程中，公 司憑借品牌資源、招商組織與精細化運營優勢，既能保持經營韌性，也 具備利潤彈性。2025H1 公司營收同比+7.1%，毛利率為 37.1%（同比 +3.1pct），核心凈利潤同比+15.0%，效率持續改善，盈利能力穩步提升。

購物中心領跑行業，高毛利驅動利潤彈性

零售地產供給放緩、行業分化加劇，核心城市與頭部運營商受益于資源 集中，優質項目更具抗周期能力。公司購物中心業務持續跑贏行業： 2025H1 在管購物中心零售額同比+21.1%、可同比+9.7%，出租率提升至 97.1%，租金收入同比+17.2%、可同比+6.0%，運營能力帶動經營質量改 善。盈利端高彈性突出：2025H1 公司購物中心業務收入 22.6 億元，同 比+19.8%，毛利率 78.7%，同比+6.2pct，毛利占比 56.3%，為公司利潤 增長的核心驅動。

物業航道穩健增長，多元業態協同擴容

物業航道為公司提供穩健基本盤，城市空間打開增量。2025H1 物業航 道收入 51.56 億元，同比+1.1%，其中城市空間收入 9.49 億元，同比 +15.1%。盈利端韌性延續，2025H1 物業航道毛利 9.68 億元，同比+0.4%， 其中物管服務毛利同比+18.9%、毛利率提升至 16.6%，同比+1.4pct，規 模擴張疊加提質增效持續兌現。寫字樓業務逆周期拓展，在行業調整中 保持經營韌性，2025H1 收入 10.02 億元，同比+4.5%。

現金充沛分紅積極，應收賬款結構優質

公司經營回款能力與流動性充裕，為持續分紅與業務擴張提供安全墊。 2025H1 經營性現金流凈額 13.03 億元，期末現金及存款 179.21 億元， 財務彈性充足。分紅積極，2023 年以來維持核心凈利潤 100%的分派比 例，股東回報持續增厚。應收賬款結構整體優質，2025H1 貿易應收款 28.23 億元，1 年內占比 82.1%，減值計提保持審慎，信用風險可控。