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九州通研究報告：REITs賦能協同共贏，“雙上市”估值重塑。政策支持，行業需求持續提升，九州通REITs發行迎來重大機遇。近年來，國務院及相關部委和各級地方政府密集發布公募REITs 相關支持政策，支持市場快速擴容；據Wind統計，我國當前滬深公 募REITs 基金總計54支，現如今公募REITs發行已進入常態化新階 段。從行業端來看，藥品需求穩健增長，優質醫藥物流倉儲用地供給 有限，這為九州通正式啟動醫藥倉儲物流基礎設施公募REITs的發行 工作帶來重大機遇。

醫藥流通行業整體資金需求大。九州通在傳統批發業務基礎上， 積極布局總代總銷、高值配送、第三方物流等多元業務，對于資金周 轉要求高。為積極響應國家政策號召，有效盤活存量資產，提升資金 周轉效率，2023年3月九州通公告稱擬以公司（含下屬分子公司）擁 有的醫藥物流倉儲資產及配套設施為底層資產，開展基礎設施領域不 動產投資信托基金（REITs）的申報發行工作；2024年9月24日，中 國證監會和上海證券交易所正式受理了九州通公募REITs項目，基金 發行在即，擬募集約11.77億元。

醫藥倉儲物流基礎設施項目稀缺性強

REITs 基金基礎設施資產為武漢東西湖現代醫藥倉儲物流項目， 合計建筑面積約17.2萬平方米，截至2024年3月31日，不動產評 估值約11.70 億元。項目稀缺性強：（1）我國首單醫藥倉儲物流基礎 設施公募REITs，具有戰略意義。（2）背靠民營醫藥流通龍頭九州通， 行業背景深厚，資產資質壁壘高打造護城河。（3）首批入池資產優質， 盈利水平高，成長潛力大。項目具備優秀的盈利能力，2021~2023年 毛利率處于63%及以上，凈利率提升至40%以上，自2021年起持續提 升。后續經營有望量價齊升，保障項目收益穩健增長。（4）收益具備 保障機制，產品擴募性強。項目前5年有望保持收入3.5%的復合增 長率，5年后續期仍有穩健增長預期。原始權益人九州通物流擬認購 基金份額34%，保障項目的穩定運營。

公募REITs和Pre-REITs 發行對九州通意義深遠，基金 與公司“雙上市”有望重構估值

基礎設施公募REITs作為公司重大轉型戰略之一，將幫助公司提 升企業形象及品牌價值，有效提振資本市場影響力。發行基礎設施公 募REITs能夠顯現公司持有優質醫藥物流倉儲資產的公允價值，進而 提升公司的市場價值。REITs從多方面賦能公司，實現雙上市平臺的 協同共贏。

REITs 及 Pre-REITs 基金如成功發行有望提升公司ROE，為股東 帶來更高回報。2024年11月公司公告稱Pre-REITs將力爭于2024年內完成首批資產的交割，根據初步測算，如Pre-REITs年內完成交 割，預計將帶來3~4%的ROE貢獻，公司2024年加權平均ROE有望超 12%。