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新城控股研究報告：債務風險可控，優質商業助力公司困境反轉。公司深耕于“住宅+商業”地產的經營模式。相比于聚焦商業運營的公司，公 司的開發業務具有較高的項目操盤與資金回籠能力，是公司區域深耕的壓艙 石；而相比于純住宅開發的公司，公司在商業地產的規模化開發與運營方面具 有一定優勢，能夠持續創造穩定的現金流助力于公司穿越周期。

公司商業地產堅持“規模領先，深度運營”的核心理念，開業規模行業領先， 租金收入持續增長，運營能力較強。截至 2024 年末，公司購物中心(吾悅廣場) 開業面積達 1601 萬平，顯著高于華潤和龍湖；平均出租率為 97.7%，在同行 中亦處于較高水平。2024 年全年商業運營總收入 128.08 億元，同比增長 13.10%。2024 年吾悅廣場客流總量達 17.66 億人次，同比增長 19%；總銷售 額 905 億元（不含車輛銷售），同比增長 19%。

開發銷售業務規模將進一步收縮，存貨減值計提相對充分，后續對公司的業績 拖累有望持續降低。公司 2022 年開始停止拿地，結合近年來銷售規模的持續 下行，預計未來一段時間公司開發銷售業務規模將進一步收縮，商業部分對利 潤的貢獻將繼續提升。2024 年末，公司計提存貨減值準備 115.6 億元，占存 貨賬面余額的比例為 10.6%，減值計提較為充分。

公司持續降低負債成本，優化債務結構，現金流風險可控。2024 年公司平均 融資成本 5.92%，較 2023 年降低 28bp。2024 年末，短期有息負債約 124 億 元，短期有息負債占比自 2022 年以來持續降低。從償債能力來說，經營性物 業貸尚能獲得約 95 億元的資金增量，對年內 62.4 億元的應付債券和應付利息 有一定的覆蓋能力。依托商業板塊創造現金流的能力以及持續下降的債務成 本，債務壓力有望逐步降低，現金流風險可控。