REITs行業不動產資產證券化系列（五）：購物中心供需格局重塑，看好重奢賽道與下沉龍頭.pdf

REITs行業不動產資產證券化系列（五）：購物中心供需格局重塑，看好重奢賽道與下沉龍頭。

商業不動產 REITs 試點為購物中心優質資產拓寬融資路徑，存量 8 單購物中心基礎設施 REITs 市值整體漲幅達 34.5%，首批 10 單 購物中心商業不動產 REITs 加速推進。宏觀層面，促消費政策持 續加碼，消費邊際復蘇為行業提供基礎支撐，線下體驗價值回歸。 存量市場供需格局重塑，行業轉向精耕細作，非標商業與存量調 改成為創新方向。中觀維度，重奢商業依托寡頭壟斷與長周期運 營構筑強抗周期性；高能賽道憑借區位與運營突圍，貼合實用與 情緒雙重消費需求；下沉市場以產品代差與規模效應制勝。估值 層面，首批購物中心商業不動產 REITs 兼具成長性與抗風險屬 性，2026 年預測分派率達 3.8%-6.9%，處于全球成熟市場中游， 核心重奢資產與下沉市場龍頭具備投資價值。

政策紅利釋放疊加消費邊際復蘇提供增長動力，線下場景消費價 值再凸顯。購物中心 REITs 研究遵循“宏觀定調、中觀選籌、微 觀驗證”框架，聚焦重奢、高能、下沉三大賽道；2025 年促消費 政策加碼疊加商業不動產 REITs 試點開啟，消費復蘇提供支撐； 線上零售增速與占比趨穩，線下體驗式消費價值回歸。

存量供需格局重塑，區域分化與賽道邏輯成為選籌關鍵。零售物 業行業整體承壓，但核心城市需求穩固，租金與空置率區域分化； 供給端，行業轉向存量精耕，一線主導調改創新，大量優質項目 分布于二三線等下沉城市；需求端，購物中心客流穩步提升，客 群結構變化驅動業態更迭，下沉城市優質商業更能夠虹吸遠距離 客群，低消費力客群與高齡客群比例提升，促使餐飲、文體娛等 體驗業態占比持續提升。

重點關注三大賽道：重奢賽道憑壟斷與長周期立足，高能賽道靠 區位與運營突圍，下沉賽道以產品與規模制勝。重奢商業通常具 備寡頭壟斷壁壘，成熟期項目占比 85.6%，高標載體、大輻射范 圍及高凈值群體打造長周期經營韌性；高能賽道靠區位稟賦與運 營能力破局，非標與主題商業貼合實用+情緒雙重消費需求；下沉 市場靠產品代差與規模效應制勝，布局運營受城市經濟水平及產 業類型直接影響。

首批購物中心商業不動產 REITs 資產表現分化，優先布局核心 重奢資產與下沉市場龍頭。國際成熟 REITs 市場零售類 REITs 多 與綜合體、寫字樓等業態高度混合，呈現出較高的分派率特征。 首批商業不動產項目折現率溢價整體與存量消費基礎設施項目 相當，但資產質地開始出現分化。重奢項目底層資產運營成熟， 高度稀缺；部分下沉能級項目依靠區域壟斷實現量價齊升，現金 流與盈利表現穩健。看好核心重奢資產與下沉市場龍頭。