房地產行業政策專題報告：兩會聚焦三大主題，“十四五”定調“穩”發展.pdf

上傳者：J****
時間：2021/03/12
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中央經濟工作會議:近 5 年均強調“平穩健康發展”，其中 4 年提及“房住不炒”;近 8 年 6 次提及“住房租賃”，2020 年給與多維度政策描述。2016 年以來，在中央統一領導下，地方政府因城施策，房地產調控從供需兩端齊發力，房價逐步回歸理性。我們預計，“房住不炒”定位未來不變，長效機制政策框架不會松動，“因城施策”，“因企施策”也將進一步延續。租賃住房市場的政策基本遵循相同的框架，但是描述力度逐年加大，2020 年，全國共頒布租賃相關政策超過 240 條，以權益保障、市場監管類政策為主，占比超過 7 成。我國租賃市場空間廣闊深厚，預計 2030 年，租金 GMV(成交金額流量)將達到 4.6 萬億元，租賃人口達 2.7 億，未來，在政策不斷支持鼓勵下，租賃市場前景將持續向好。政府工作報告:2021 年延續以“穩”為主的主基調，關注大城市住房問題，強調住房的居住屬性，老舊小區改造利好物管行業。今年“房住不炒”第三次出現在政府工作報告中，顯示出政策的連貫性和中央對穩定房地產市場的決心。今年對保障性住房和長租公寓著墨較多，預計大城市租賃住房的發展將加速，從數據上看公共租賃住房有較大增長空間。在繼 20 年 12 月中央經濟會議之后，政府工作報告再次提及“解決好大城市住房突出問題”，顯示出中央對由大城市房價上漲帶來一系列問題的關注。我們認為后續房價上漲過快的城市進行政策“打補丁”的情況將成為常態，有助于市場形成穩定預期。報告中提出“新開工改造城鎮老舊小區 5.3 萬個”，較去年增加 3 成，老舊小區的加速改造擴大了物業管理行業的市場空間，促進住宅開發從“提速”向“提質”轉變。從“十五”到“十四五”，房地產市場邁向新階段。“十五”計劃對于房地產的定位主要以發展為主，十一五”的政策導向由“發展”微微轉向“調控”的思路，“十二五”對于房地產表述轉變成了以“穩” 為主，“十三五規劃”未具體提及房地產的定位，“十四五”強調“平穩健康發展”和“保障民生”。從“十五”到“十四五”，中央對于房地產不斷提出新的要求和規劃，預計未來地產行業將進入平穩期，將更加考驗房企的管理運營能力。投資建議:我們看好行業當前的配置價值。政策方面已形成完整閉環，從土地端、房企以及銀行三個維度對房地產市場的穩定進行監測和調控，有利于板塊估值修復。當前地產行業估值處于近 10 年低位，龍頭房企 2021 年市盈率 5.5 倍， 2019 年主流地產公司分紅率均值 31%，投資性價比凸顯。2020 年全年行業表現略超預期，2021 年 1-2 月房企總體銷售情況繼續取得亮眼成績，基本面穩健。長效機制的不斷完善推進有利于行業平穩健康發展大環境的形成，行業集中度提升邏輯不斷得到強化，建議關注優質住宅開發行業龍頭股:萬科 A、保利地產、中南建設;物業龍頭招商積余;經紀服務行業標的我愛我家。