招商蛇口（001979）研究報告：百年蝶變，踔厲奮發.pdf
- 上傳者：王**
- 時間：2022/12/05
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招商蛇口（001979）研究報告：百年蝶變，踔厲奮發。強信用央企，開發經營并重。招商蛇口是我國最早的房地產公司之一， 22 年前 10 月全口徑排名行業前六。19 年蔣鐵峰擔任總經理以來，公 司實現了有質量的發展（提高資產質量和轉化效率、發展多元業務）。 從儲備來看，蛇口 21 年核心區土儲占比 90%，單一省份土儲占比最高 僅為 20%（江蘇），廣泛布局高能級市場，抗風險能力強。
擴表意愿強，周轉效率提升。22Q3 公司有息負債同比+16%，22 年前 10 月拿地力度 52%，是 22 年為數不多接近等量拓展的房企。公司銷 售/土儲面積 19-21 年較 11-18 年提升了 63%，22Q1-3 公司在核心 11 城市拿地金額占比提升到了 76%，為 23 年銷售帶來更強的確定性。
蛇口具備 5000 億元銷售金額增長的潛力。按照 21 年銷售金額計算， 公司累計覆蓋了全國 66%的市場，其中 4 個一類、15 個二類、46 個 三類城市市占率分別為 4.6%、3.5%、1.1%，分別貢獻 944 億元、18 09 億元、516 億元。22 年前 10 月公司在一類城市（北上廣深）拿地 市占率提升至 9.3%，二批次拿地提升至 13.5%，假設一線城市銷售市 占率提升至 9.3%、13.5%，分別對應規模為 4214 億元、5070 億元。
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