房地產行業城中村改造專題報告：城改大有可為，戰略高度定位.pdf

房地產行業城中村改造專題報告：城改大有可為，戰略高度定位。政策意義：城改戰略高度定位，意義重大而深遠。過去在中央層面，城中村改造更多是在 城市更新的大范疇之下提及，因而過去城中村改造的模式、資金來源等更多是以地方探索 為主，因而過往總體推進較慢。近期中央層面的城中村改造相關表述密集出臺，城中村改 造逐步從原先城市更新政策的組成部分提級為一個單列的重要政策，尤其在城中村改造工 作部署電視電話會議的表述，表明本次城中村改造的高度定位和重要戰略意義，因而預計 后續城改將加速推進。近期央行、國開行接連表態支持城中村改造，同時廣州表態爭取國 家專項借款、專項貸款、中央財政補助、申請地方政府專項債券等途徑，均表明中央在資 金方面會支持城中村改造，城中村改造資金鏈條也將逐步順暢，并且后續資金方面的配套 政策尤其值得期待。雖然目前城中村改造總體規劃還沒有推出，但部分城市已公布城改計 劃，預計城中村改造中央層面的總體規劃和地方層面的探索將同步積極推進。其中，我們 認為廣州可能是本次城中村改造的標桿城市，后續廣州動向尤其值得關注。

改造范圍：涉及城市望擴圍，更新范疇或更廣。從城市范圍來看，我們認為入選城市數量 也有望擴圍至 21-35 個城市，這源于：本次城中村改造在底層政策邏輯上強調了大城鎮化 戰略方向，城市人口門檻和落戶放松政策的配合推出或意味著本次城改將聚焦于人口流入 地的拆遷安置（一二線城市），顯著區別于此前棚改聚焦于人口流出地的拆遷安置（三四線 城市），既考慮短期穩地產穩經濟，又考慮長期可持續發展，鑒于上述大城鎮化戰略方向， 預計后續城市人口門檻的限制或會放寬。從房屋范圍來看，我們認為城中村改造雖然基于 集體用地，但預計又將不限于集體用地，這將導致：一方面，考慮到城中村涉及房屋類型 范圍或將更廣，預計本次城中村改造的規模將比預期更大；另一方面，考慮到本次城中村 改造引入了政府主導的做地模式、同時也考慮到城中村改造涉及房屋類型范圍或將更廣， 預計本次城中村改造的更新節奏也將比預期更快。

規模測算：估算本輪城改涉及建面約 9-12 億平。我們通過兩種估算法估算 21 城城中村房 屋建面約 9.3 億平，其中：1）城區估算法：通過部分城市城中村總占地面積占比城區面積 的方式，估算 21 城城中村房屋建面約 9.6 億平；2）人口估算法：按照各城市城區人口數 量、人均住房面積估算各城市存量房面積，并按自建房比例（城中村房東自住部分）、低租 金住房比例（城中村房東出租部分），估算 21 城城中村房屋建面約 9.1 億平。此外，我們 假設涉及城市數量擴圍至 21-35 個城市，并進行敏感性分析，1）城區估算法：估算 21-35 城城中村房屋建面 9.6-11.8 億平；2）人口估算法：估算 21-35 城城中村房屋建面 9.1-11.9 億平；綜合之下，兩種估算法平均后，估算 21-35 城城中村房屋建面 9.3-11.9 億平。