房地產(chǎn)行業(yè)深度報(bào)告：房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)系列三，鑒往知來，人口不是影響房?jī)r(jià)唯一因素.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)深度報(bào)告：房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)系列三，鑒往知來，人口不是影響房?jī)r(jià)唯一因素。

發(fā)達(dá)國(guó)家/地區(qū)中期人口變化對(duì)房?jī)r(jià)影響有限

從 70 城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，新房和二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)趨于一致，從 2022 年開始進(jìn)入下跌 通道。2024 年三季度跌幅有擴(kuò)大趨勢(shì)，四季度以來在一攬子政策支撐下，房?jī)r(jià) 同比跌幅收窄。本輪樓市調(diào)整，70 城新房和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌周期均超過 40 個(gè)月。我們選取了 8 個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家/地區(qū)研究人口與房?jī)r(jià)的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)房屋價(jià)格指 數(shù)在中期與人口增長(zhǎng)率、人口數(shù)量無(wú)明顯正相關(guān)關(guān)系，整體對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限。 我們認(rèn)為，人口增長(zhǎng)需轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)房需求，才能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，而這一轉(zhuǎn)化 過程依賴經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入的增長(zhǎng)，因此各國(guó)房?jī)r(jià)與人口增長(zhǎng)率常呈脫節(jié)狀 態(tài)。

海外經(jīng)驗(yàn)：房?jī)r(jià)止跌需寬財(cái)政和貨幣政策協(xié)同發(fā)力

對(duì)比中國(guó)大陸和 7 個(gè)國(guó)家/地區(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)，可以發(fā)現(xiàn)上世紀(jì) 80 年代以來，發(fā)達(dá)國(guó) 家/地區(qū)房?jī)r(jià)也存在波動(dòng)，且價(jià)格回撤幅度高于國(guó)內(nèi)本輪房?jī)r(jià)降幅，但最后均能 修復(fù)企穩(wěn)。自 2008 年金融危機(jī)后，2011 年以來發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)指數(shù)平穩(wěn)上漲；自 2022 年 3 月美聯(lián)儲(chǔ)首次加息以來，房?jī)r(jià)指數(shù)均有下跌趨勢(shì)。我們總結(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家/ 地區(qū)房?jī)r(jià)企穩(wěn)修復(fù)主要包括（1）政策：大規(guī)模量化寬松與財(cái)政刺激，包括降息、 QE、財(cái)政補(bǔ)貼等；（2）金融：大幅壓降抵押貸款利率，降低購(gòu)房門檻；（3）供 應(yīng)：減少賣地和開工，主動(dòng)降低庫(kù)存；（4）需求：構(gòu)建依賴真實(shí)居住需求、減少 投機(jī)屬性、并通過產(chǎn)業(yè)與人才提升城市內(nèi)在價(jià)值的長(zhǎng)效機(jī)制，而非短期刺激。我 們總結(jié)得出，穩(wěn)定的政策預(yù)期、較低的利率環(huán)境和改善供需結(jié)構(gòu)是支撐房地產(chǎn)市 場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵力量。