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房地產行業2025年中報總結：表內利潤率見底，強信用企業經營恢復。盈利能力下降，減值侵蝕利潤。根據公司中報，25 年上半年板塊房企 實現營業收入 1.21 萬億元，同比下降 15%，歸母凈虧損 957 億元， 較 24 年同期多虧 354 億元，22 年以來累計歸母凈虧損 7535 億元。 表內外盈利能力受損、減值規模侵蝕利潤，疊加市場低景氣營銷費用 上行，報表表現不佳。25 年上半年板塊房企扣稅毛利率 8.8%，同比 下降 1.1pct，投資凈收益 12.3 億元，同比下降 85%，連續三年降幅超 過 50%，表內外盈利能力下降。25 年上半年板塊房企合計計提資產及 信用減值 712 億元，同比上升 21%，占存貨及長期股權投資規模比例 則為 0.9%，21 年以來板塊房企累計減值 1.06 萬億，考慮當前房價仍 未實現企穩，減值壓力仍然存在。

縮表仍在繼續，總量持續出清。截至 25 年中期，板塊房企總資產同比 下降 10.2%，總負債規模同比下降 9.9%，歸母凈資產同比下降 16.3%， 其中受資產減值、化債不力等因素影響，出險房企歸母凈資產轉負為531 億元，行業仍持續承壓，資產折價、業績虧損持續侵蝕歸母凈資 產，總量持續出清。重點科目中貨幣資金、存貨（含長股投）同比分 別下降 7.5%、13.7%，投資性房地產則增長 3.6%，二賽道增長成持 續經營房企重要發力點。25 年中期有息負債同比下降 3.5%，其中短 期有息負債同比增長 6.0%，短債占比提升，板塊現金流安全性依然值 得關注。具體企業的資產負債的半年度變化與拿地表現相關，拓展更 積極的房企存貨、負債及權益增幅更顯著。25 年上半年頭部房企融資 成本多數較 24 年實現進一步下降，多數公司融資成本降至 4%以下。 其中華潤、招商、保利、中海、金茂五家央企融資成本降至 3.0%以下。

紅盤支撐銷售，核心城市拿地市占率提升。銷售層面，25 年 1-8 月百 強房企銷售 2.23 萬億元，同比下降 13.8%，降幅較 24 年收窄 16pct， 累計增速最高是金茂（同比+25.7%），越秀、華發也實現正增長，建 發、濱江、保利置業、招蛇、綠城降幅在 10%以內，紅盤是規模和增 速的保障。拿地方面，25 年上半年 13 家房企拿地力度 42%，較 24 年提升 17pct，924 新政后拿地力度提升，25H1 權益補貨力度最高是 建發股份（130%），增量拓展，濱江（101%）、綠城（99%）、中海宏 洋（96%），等量拓展，金茂、中海外、華潤、蛇口權益補貨約 7 成。 14 家房企 25H1 共在 51 城市進行拿地，其中三城北上杭占比 59%，1 4 家房企在核心 5 城（北上深杭成）的拿地市占率從 24 年的 45%上升 至 25H1 的 57%，主要城市拿地市占率提升。開竣工方面，25H1 樣本 房企新開工同比-31%，竣工同比-32%，跑輸行業。