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香港房地產行業：住宅市場止跌回升趨勢確立，商辦市場現結構性改善。香港住宅成交自 2025 年 3 月起開始放量，2025 年全年一二手私宅成交 有望超過 6 萬宗，達到近 13 年以來僅次于 2021 年的第二高水平；3-5 月 香港房價完成筑底，2025 年全年二手住宅價格有望增長 4.5%。我們認 為，美聯儲降息背景下資產配置需求的提升，是本輪住宅量價止跌回升 的主因，我們預計 2026 年香港私宅成交量將增長 7.9%至 6.5 萬套、二 手住宅價格增長 4.0%，利好香港土儲豐厚的開發商。香港商辦市場則呈 現整體承壓、結構性改善的局面，內資企業加強在港業務布局推升了寫 字樓交易熱度，寫字樓改造為學生公寓也成為應對寫字樓空置的新思路； 核心區域的零售物業出租情況出現改善。

香港住宅成交量價持續回升，近期成交結構中投資性需求提升。2025 年 前 11 個月香港一二手私宅成交總量 54669 宗，同比增長 17.0%，2025 年 全年有望超過 6 萬宗，達到近 13 年以來僅次于 2021 年的第二高水平。 2025 年 3-5 月香港二手住宅價格完成底部確認，5 月底的低點至今房價 已回升 6.2%，12 月中旬房價較 2024 年年底增長 4.3%，2025 年全年有 望增長 4.5%。2025 年 3 月住宅成交放量以來，500 萬港元以上的高總價 段房源成交占比出現自 2022 年以來的首次反彈；同時年初以來香港中 小型住宅單位的價格漲幅大于大型單位，反映出住宅市場中投資性需求 的提升。

美聯儲降息背景下的資產配置需求提升，是本輪住宅量價回升的主因。 資金對于香港住宅這一大類資產的配置需求提升，主要有三點原因：平 抑港幣/美元對人民幣匯率下行的影響、美元信用衰退背景下 的資金回 流、港股上行帶來的較強財富效應。此外，積極的人才引入政策、留學 生數量增長帶來的住房需求，住宅租售比的提升，港府克制的新增供應， 全面撤辣帶動內地買家熱情，香港本地居民穩固的基本盤等多重利好， 也為本輪住宅量價上行提供支撐。我們預期香港住宅量價增長勢頭將持 續，預計 2026 年香港私宅成交總量將增長 7.9%至 6.5 萬套、二手住宅 價格將提升 4.0%，利好香港土儲豐厚的開發商。

香港商辦市場整體承壓，現結構性改善，內地買家推升辦公樓市場熱度， 核心區域零售物業出租向好。香港寫字樓的租金仍處于下降趨勢中，空 置率維持在 17%左右的高位，未來一年新增供應量較多背景下租金和出 租率壓力仍將持續；改造為學生公寓成為香港寫字樓應對較高空置率的 新思路，同時內資企業加強在港業務布局，推升了 2025 年寫字樓成交的 熱度。港人北上次數增長、網購占比提升背景下，香港零售物業整體租 金與出租率承壓；在入境旅客增長、零售業銷貨價值同比增幅擴大的帶 動下，香港核心區域的零售物業出租情況結構性向好。