房地產(chǎn)行業(yè)：城市房價深度研究系列，上海篇.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)：城市房價深度研究系列，上海篇。

新政驅(qū)動需求釋放，市場步入“止跌回穩(wěn)”階段

2026 年“滬七條”新政后，上海樓市反應(yīng)正面，需求端呈現(xiàn)“二手房 優(yōu)于新房”的結(jié)構(gòu)性改善。節(jié)后第三周，二手房成交 7327 套，達 2025 年周均水平的 1.5 倍；新房成交 3458 套，為均值的 1.1 倍。供應(yīng)端 表現(xiàn)理性，同期二手房新增掛牌（2954 套）與新房開盤（412 套）均 遠低于上年均值。供需邊際改善支撐二手房掛牌均價由年初的 5.2 萬 元/㎡回升至 5.6 萬元/㎡，市場企穩(wěn)跡象明確。

定價權(quán)回歸與供應(yīng)重塑，新房轉(zhuǎn)向“高端化”

2024 年后，隨著限價及中小套配比限制取消，新房定位由保障剛需 轉(zhuǎn)向改善及高端市場。產(chǎn)品呈現(xiàn)大型化、高總價特征：90 ㎡以下戶 型供應(yīng)占比由 34.4%驟降至 8.3%，120 ㎡以上占比升至 43.3%。受此 驅(qū)動，內(nèi)環(huán)內(nèi)套均總價從 2022 年的 1743 萬元飆升至 2026 年的 3717 萬元。1200 萬元以上總價段已成為供應(yīng)主力，新房總價大幅提升。

倒掛紅利終結(jié)，房企轉(zhuǎn)向“慢周轉(zhuǎn)”經(jīng)營

新房市場化定價促使一二手房倒掛由外向內(nèi)梯度消失。內(nèi)環(huán)內(nèi)均價由 2023 年的 11.8 萬元/㎡跳升至 2026 年的 16.4 萬元/㎡，倒掛紅利消 退導(dǎo)致開盤去化率下行至 74%以下。在銷售壓力與高地價（2025 年核 心區(qū)宅地樓面價 5.7 萬元/㎡）雙重擠壓下，房企被迫收縮供應(yīng)并回 歸“慢周轉(zhuǎn)、保價格、強品質(zhì)”邏輯。2025 年新房供應(yīng)及宅地招拍掛 面積較峰值均回落逾六成。

二手房回歸市場規(guī)律，價格重新平衡供需

在總購房需求維持在 41 萬套量級的背景下，新房縮量驅(qū)動需求流向 存量市場。2025 年二手房成交占比升至 62%，價格成為調(diào)節(jié)供需的核 心。郊區(qū)次新房及市區(qū)老小區(qū)通過深度價格回調(diào)（跌幅達 41%-53%） 實現(xiàn)“以價換量”。尤為關(guān)注中環(huán)內(nèi) 2000 年前的老舊小區(qū)，其去化周 期已連續(xù)兩年下行（中內(nèi)環(huán)由 2.3 年降至 1.2 年），由于受新房高端 化沖擊較小且性價比極高，這類區(qū)域房價有望率先企穩(wěn)回升。