建筑材料行業(yè)城中村改造專題：聚焦超大特大城市，有效補(bǔ)充建筑設(shè)計(jì)與地產(chǎn)鏈需求.pdf

建筑材料行業(yè)城中村改造專題：聚焦超大特大城市，有效補(bǔ)充建筑設(shè)計(jì)與地產(chǎn)鏈需求。城中村改造是完善住房多層次供應(yīng)體系的重要舉措：（1）過去 40 余年我國 城市建設(shè)的焦點(diǎn)從增量發(fā)展向存量優(yōu)化轉(zhuǎn)變；城中村改造是城市更新的重 要部分，能夠盤活用地資源、調(diào)整用地規(guī)劃、增加保障性住房的供應(yīng)，有助 于完善我國住房多層次供應(yīng)體系；（2）城中村改造與棚改、老舊小區(qū)改造的 改造對(duì)象不同，且改造周期較長、改造方式更溫和，更強(qiáng)調(diào)綜合整治。

本輪城中村改造聚焦超大特大城市，改造周期拉長，社會(huì)資本成為重要主 體：7 月 21 日國常會(huì)審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村 改造的指導(dǎo)意見》：（1）改造范圍：本輪城中村改造范圍聚焦于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較 快且人口流入較多的超大特大城市，近期國家統(tǒng)計(jì)局更新全國城鄉(xiāng)分類代 碼后擴(kuò)容至 22 城；9 月自然資源部進(jìn)一步印發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā) 試點(diǎn)工作的通知》，指出“將在北京市等 43 個(gè)試點(diǎn)城市開展低效用地再開 發(fā)試點(diǎn)”；（2）改造周期：《意見》中提到“穩(wěn)中求進(jìn)”“成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)”， “留改拆”并舉也對(duì)精細(xì)化管理提出了要求，需要兼顧人居環(huán)境、配套設(shè) 施、空間利用等考量，總體而言以穩(wěn)為主；（3）拆建比例：現(xiàn)行要求城中村 改造拆舊比不高于 20%，拆建比不低于 2，整體要求較嚴(yán)格；當(dāng)前房地產(chǎn)基 本面持續(xù)下行，且多數(shù)城中村建筑本就涉及到超規(guī)模建造的問題，因此我 們認(rèn)為 63 號(hào)文在此輪城中村改造實(shí)施的過程中有望適度放寬。（4）資金來 源：央國企有望在此輪城中村改造中發(fā)揮重要作用，專項(xiàng)債、城中村改造專 項(xiàng)借款支持城中村改造的趨勢(shì)已基本明確，有助于填補(bǔ)資金短板。

超大特大城市城中村改造將帶來每年數(shù)千億投資額：（1）截至 2023 年 9 月， 大部分超大特大城市已經(jīng)發(fā)布了支持城中村改造的相關(guān)要求和規(guī)劃文件； （2）測(cè)算 22 個(gè)超大特大城市的城中村建筑面積共計(jì) 11.5 億方，帶來的每 年新建商品房建筑面積為 6582 萬方，平均每年拉動(dòng)投資 7076 億元；（3） 若測(cè)算范圍拓寬至包含自然資源部試點(diǎn)中的非超大特大城市后，我們測(cè)算 城中村建筑面積共計(jì) 16.1 億方，帶來的每年新建商品房建筑面積為 9189 萬 方，平均每年拉動(dòng)投資 9878 億元。