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綠景中國地產公司研究報告：蓄勢待發，舊改先鋒迎來業績釋放期。公司成立于 1995 年，是深圳市知名的綜合性房地產開發及物業運營商，公司以 房地產開發為主要業務方向，在舊改方面擁有 20 余年的開發經驗，持續聚焦開 發大灣區城市更新項目，業務布局主要包括深圳、香港、珠海等城市。2022 年 公司合約銷售金額為 40 億元，同比下降 5.4%；2023H1 公司銷售金額為 29.5 億元，同比增長 16%，位列克而瑞 2023 年上半年房企銷售排行榜第 118 位。

在手土儲優質，白石洲項目迎來業績釋放帶動公司經營全面向好

截至 2023 年 6 月底，公司擁有土地儲備約 704.8 萬平方米，其中約 79%位于大 灣區內的深圳、香港及珠海等重點城市，土儲位置優越。我們認為，當前土地市 場呈現分化趨勢，公司所深耕的大灣區土地市場競爭激烈，但公司在手土儲資源 豐富，且持有的白石洲項目區位優質、體量巨大，在土儲方面具備優勢。公司自 2019 年持續開發白石洲項目，該項目總建筑面積約 500 萬平方米，總貨值約 2000 億元，白石洲項目已于 9 月 16 日開盤銷售，首開當日去化率達 63%。我 們認為白石洲項目的順利推進能夠為公司貢獻豐富可銷售貨值，助力公司在銷售 市場上長期保持競爭力，且我們預計項目能夠保持銷售通暢，預期公司的現金流 及財務情況將持續得到改善。

舊改特色鮮明，受益于核心城市政策調整及城中村推進

2023 年中央加大推進城中村改造力度，4 月和 7 月兩次政治局會議先后強調積 極推進城中村改造；且深圳市多元運用政策工具箱，有序推進城市更新。公司具 備 20 余年的舊改經驗，持續深耕大灣區及深圳市場，舊改經驗豐富。我們認 為，城中村改造模式的重要性正在逐漸提升，公司有望受益于城中村改造政策落 地，在手舊改項目預期將加速推進，且公司多年的舊改經驗在舊改項目拓展方面 能夠保持競爭力，公司土儲有望實現高質量增長。此外，8 月以來深圳市先后實 施認房不認貸、房貸利率下調等多項需求端調整政策，我們認為政策放松效果將 會逐漸顯現，能夠助力公司銷售保持通暢，公司整體發展潛力值得期待。

財務危機逐漸解除，債務結構持續優化

2023H1 公司融資金額超 100 億元，并成功支付 4.7 億元美元債。截至 2023 年 6 月末，公司已無美元債相關債務。從債務結構來看，公司 1 年內到期債務占比 為 33.3%，銀行及其他類借款占比為 92.3%。我們認為，公司債務結構清晰， 隨著 2023 年下半年公司白石洲項目、紅樹灣壹號二期等舊改項目陸續走向收成 期，預期能夠為集團貢獻持續性的銷售回款，公司的信用“暴雷”風險將逐漸消 除，且公司的負債結構及債務成本有望得到改善。