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中海物業研究報告：中流砥柱，光明似海。我們認為，在地產行業中樞下行的階段，物業作為房地產下游在下行周期紛紛 思考如何增強獨立性，但資本市場對二者的關系認知卻依舊難言獨立。從收益 端來看，擁有穩定項目來源支撐的物企更易平穩兌現業績，在此基礎上外拓數 據亮眼的物企則更易有超預期收益，從風險端來看，在地產行業磨底階段，物 業行業交易主線仍以“規避風險”為主，穩健型國央企標的更易受市場青睞，從彈 性端來看，由于上市物企絕大部分為港股上市公司，在美債收益率見頂的情況 下大概率帶來外資流入，疊加港股年內已有較大跌幅，反彈力度料將更大。

我們認為物業行業無論是從與地產的關系來看，亦或是從其本身的基本面分 化來看，均有各方面的不確定性，在此情況下，我們更傾向于選擇基本面確 定、業績符合預期甚至有較大希望超預期，PEG 仍有性價比的標的。

我們認為中海物業作為央企背景下的物企具有業績確定性高、母公司出險概 率小、受益于港股彈性較大的特征。需要注意的是，中海物業于 10 月 11 日 公告了一樁關聯交易，較高的交易對價使得其股價波動幅度較大，但考慮到 此次波動主要受市場情緒的影響而非公司基本面發生了重大變化，我們認為 當前中海物業已處于價值區間，具備投資性價比。 內強外拓佳名揚 ? 中海物業背靠中國建筑，股東實力雄厚，資金來源可靠。中國海外集團有限 公司作為中海物業集團有限公司的控股股東，持股總占比達 61.18%。

關聯方在銷售、土儲、貨值結構等方面均有較強的支撐。中海地產實際銷售 能力強勁。23 年 1-10 月，中海地產權益銷售額在中國房地產企業中位列第 二，在拿地金額和權益新增貨值方面，中海地產于 23 年 1-10 月拿地金額和 權益新增貨值方面均列第一。從貨值結構看，中海地產側重一線和強二線城 市的投入。23H1，中海地產在一線和強二線城市新增總購地金額和新增總貨 值總占比分別達 79.5%、79%。

物管增值齊發力

物管服務穩核心：公司在管項目數量保持增長，在管面積持續提升。截至 23H1，公司物業在管面積共計 3.63 億平方米，在管面積同比增速為 13%。 根據克而瑞數據，中海物業在 23 年 1-10 月累計新增合約面積及累計外拓面 積排名中均列第一，業績確定性較高。

增值服務謀超越：非住戶增值服務是中海物業集團增值服務最主要的構成部 分，其收入逐年遞增，同比增速顯著為正。住戶增值服務作為增值服務的第 二大板塊，其業務收入同樣連年大幅提升，且業務占比亦逐年升高。

車位服務供便利：為提升各服務場景下客戶的滿意度與便利性，集團于 21 年 大幅拓展停車位買賣業務，而 22 年轉變為存量業務發展后，單方收入水平略 有壓縮。