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房地產行業專題研究：全球不動產產業龍頭拾珍。百億美元市值公司遍及不動產產業鏈，以上市 REITs 形態為主。根據彭博，45 家樣本企業（具體名單見報告正文表 1）中 REITs 共 32 家，市值占比 70%，涵 蓋公寓、酒店等傳統業態以及倉儲物流、醫療設施等新經濟業態，新經濟業態 REIT 估值較高。大部分樣本企業采取重資產運營，其重資產特性和法律制度門 檻導致行業整體全球化較為緩慢，僅 8 家企業在主營地區外的收入占比超過 30%，而輕資產的平臺型和管理型企業，如愛彼迎和世邦魏理仕在全球化方面更 加具備優勢。樣本企業通常具備穩健的杠桿率和穩定的分紅派息，其中 REITs 和普通上市公司資產負債率算術平均值分別為 55.74%和 54.64%，顯著低于國 內房企，且 42 家在近三年派息，36 家的三年持有收益為正值。

安博（PLD.N）是全球市值最大的工業和物流地產 REIT。公司不斷調整經營業 態，深耕工業地產，通過持續收并購進行全球化拓展，截至 3Q23 在全球 19 個 國家和地區運營約 12 億平方英尺的工業地產，客戶超 6,700 家，提供倉儲物流 租賃、物業開發管理、收購處置等一系列地產服務。在管資產持續增長，3Q23 公司在管資產達到 1,970 億美元，客戶結構優質且分散，運營效率高。高信用水 平使得公司融資成本較低，3Q23 有息負債總額 276 億美元，整體有息負債加權 平均利率僅 2.9%。

愛彼迎（ABNB.O）是采用 C2C 輕資產模式運營的全球化民宿龍頭。C2C 模式 盡管擁有前期投入低、規模擴張快等優勢，但需要持續優化服務質量，提高房東 房客滿意度和留存比例。愛彼迎早期確立“價格實惠+線上交易”的競爭定位， 通過用戶引流和運營讓房東房客不斷累積形成網絡效應，根據愛彼迎公司招股 書，截至 2018 年，前五年房東收入留存率超過 90%，回頭客比例也不斷提升。 根據愛彼迎公司公告，隨著疫情影響消退，2022 年和 2023 年前三季度預定總 價值同比提升 35%和 16%，利潤也自 2020 年上市以來持續升高。輕資產模式、 充裕的現金流和第三方 10 億美元的貸款額度讓公司信用無憂。

博楓公司（BN.N）是全球領先的資管公司，聚焦房地產在內的另類資產投資。 公司投資業態包括新能源、基礎設施、房地產、保險解決方案等，擁有上市和非 上市永續資本平臺、各類型長期私募基金和短期流動性投資工具，截至 1H23 累 計在管基金資產超過 8,500 億美元，其中房地產資產規模達到 2,710 億美元。公 司通過穩定擴張在管資產規模以及卓越的投資效益，獲得資產管理收入、投資收 益以及利息與股利收入，1H23 費用相關收入（Fee-related earnings）同比提升 9%至 10.95 億美元，累計未兌現附帶權益分配達到 83.82 億美元。