華發(fā)股份研究報(bào)告：穩(wěn)健經(jīng)營國企，行業(yè)調(diào)整逆勢而上.pdf

華發(fā)股份研究報(bào)告：穩(wěn)健經(jīng)營國企，行業(yè)調(diào)整逆勢而上。立足珠海面向全國的國企開發(fā)商，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步增長：公司“一 核心+三配套”的戰(zhàn)略布局成型，以住宅為主業(yè)，商業(yè)運(yùn)營、物業(yè) 管理和上下游產(chǎn)業(yè)鏈為支撐。控股股東華發(fā)集團(tuán)（實(shí)控人珠海市 國資委）實(shí)力雄厚，連續(xù)七年躋身“中國企業(yè) 500 強(qiáng)”，為公司發(fā) 展提供資源助力。公司營收穩(wěn)步增長，近五年 CAGR 達(dá) 25.7%，2023 年前三季度營收同比+40.2%，歸母凈利潤恢復(fù)正增長，同比+1.1%， 優(yōu)于行業(yè)平均。

深耕效果顯現(xiàn)，銷售逆勢增長：公司 2022 年銷售金額 1202 億元， 同比-1.4%，行業(yè)下行期維持穩(wěn)定；2023 年 1-11 月銷售金額 1211 億元，同比+18.3%，實(shí)現(xiàn)逆勢增長，增速居 TOP20 房企第二。重 點(diǎn)城市集中度持續(xù)提升，華東大區(qū)已成銷售“壓艙石”，近兩年銷 售貢獻(xiàn)占比均超 50%；1H23 銷售前十城市占總銷售金額比例達(dá) 94.2%；2023 年 1-11 月公司上海銷售金額居全市榜單 TOP3。

投資聚焦核心城市，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化：公司把握 2021 年下半年 以來的拿地窗口期，2022 年投資金額 460 億元，拿地強(qiáng)度升至 38%； 1H23 投資金額 343 億元，拿地強(qiáng)度升至 45%；聚焦“9+2”核心城 市，2022 年以來公司拿地均位于一二線城市，其中一線城市拿地 金額平均約 50%。土地儲(chǔ)備質(zhì)優(yōu)量足，流動(dòng)性高。截至 1H23，公 司土儲(chǔ)貨值億元 4767 億元，一二線城市土儲(chǔ)貨值 4397 億元，占 比 92%，其中“9+2”核心城市貨值 2922 億元，占比 66%。優(yōu)質(zhì)土 儲(chǔ)支撐持續(xù)發(fā)展，預(yù)計(jì)未來兩年銷售保持同比+10%的增速。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)安全穩(wěn)健，融資渠道維持暢通：公司三道紅線穩(wěn)居綠檔， 1H23 短期有息負(fù)債占比 18.2%（行業(yè)平均 24.6%）。融資成本持續(xù) 優(yōu)化，1H23 平均融資成本 5.59%，較 2022 年下降 17BP。多元化融 資渠道暢通，2022 年公司債券融資超百億，2023 年 10 月成功完 成定增股權(quán)融資，發(fā)行 6.35 億股，每股 8.07 元，發(fā)行規(guī)模 51.24 億元，進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。