房地產行業城中村改造深度綜述：系民生福祉，創發展新局.pdf

上傳者：大**
時間：2023/12/15
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房地產行業城中村改造深度綜述：系民生福祉，創發展新局。城中村改造成為新一輪城市的更新重點。棚戶區改造、老舊小區改造及城中村改造都是城市更新的實施手段，城市更新可分為 2013 年前的摸索階段、2013-2018 年以棚改為主的階段、2019-2022 年以老舊小區改造為主的階段及 2023 年以來以城中村改造為重點的階段。

城中村改造資金來源預計仍將以政府為主，模式回歸政府主導。棚改及老舊小區改造時期政策性銀行貸款、專項債、財政支出三項政府來源資金可基本覆蓋投資。據住建部及央行等數據測算，棚改 14 年至 22 年政府資金占比 93%，其中政策性銀行貸款通過 PSL 發放支撐，PSL 杠桿效應（政策性銀行貸款余額/PSL 貸款余額）超 120%。預計城中村改造資金投入仍將以政府來源資金為主，且改造模式回歸政府主導。

城中村存量：21 城土地面積約 15 億平，珠三角超 40%。根據各級政府網站整理及七普人口數據等估算，21 個超大特大城市存量城中村 1800 多條，土地面積 15 億平，居民 300 萬戶，珠三角占地超 40%。 21 城拆除規模與棚改接近，總戶數偏低，改造前存量戶均面積較高。

城中村改造一級土地整理實物安置下拉動投資，貨幣安置下貢獻銷售。 目前城中村改造以實物安置為主，據廣州市政府網站文件等測算， 100%實物安置模式下，21 城單位拆舊土地面積土地整理成本 8023 元 /平，安置費、拆遷費、其他費用分別占比 58%、30%、12%，拆除重建比例 60%的中性假設下 21 城存量城中村可拉動投資 7.4 萬億元。 100%貨幣安置模式下，中性情境 21 城可轉化約 13.8 萬億元銷售額。

城中村改造二級開發維持項目經濟平衡。二級可開發量由拆建比決定， 21 年住建部規定原則上限為 2，據廣州市政府網站城中村改造項目樣本數據，在拆建比 2.2 的假設下，中性假設 21 城二級可開發建面 10.2 億平，若二級開發土地全部用于商品房開發，21 城 69%的城中村土地可在政府盈虧平衡條件下改造，其余城市需突破拆建比或依靠資金支持，在整個項目盈虧平衡的情況下 21 城最多可配建保障房 3.9 億平。