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房地產行業REITs專題研究報告：REITs政策逐漸豐富，流動性問題有望改善。發展具備中國特色的 REITs 市場。2020 年 4 月，中國發布《關于推進基礎 設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式啟動 REITs 試點；2021 年 6 月首批 9 只 REITs 就成功上市，發行規模合計 314 億元；截至 目前 REITs 發行規模已經超過千億，且多支新 REITs 也有望在 2024 年實現上市。 中國 REITs 發展史與國際市場在發行路徑、規章制度、服務主體和運作模式等方 面均有區別，中國正在走特色的 REITs 道路。

中國 REITs 市場初步發展，近一年業績低迷。自從 2021 年 6 月首批 9 只 REITs 就成功上市后，截至 2024 年 2 月 20 日已有 33 只 REITs 獲批，底層資產 涵蓋保租房、環保、高速路、能源、產業園、倉儲物流、商場等；截至 2024 年 2 月 20 日，中證 REITs（收盤）近一年年化收益率低至-28.19%，市場整體表現 低迷；從波動性表現來看，中證 REITs（收盤）近 24 個月波動率為 12.61%，低 于滬深 300（收盤）18.11%和中證 1000 的 25.84%，高于中證全債 1.72%和國 債指數 0.80%，居于股債之間。

受流動性影響，各類 REITs 表現平淡。2023 年產業園類 REITs 收入利潤走 勢分化，可分配金額表現相對穩定；2023 年保租房類 REITs 營收整體呈上升趨 勢，凈利潤第四季度表現偏弱，可供分配資金整體承壓；2023 年高速公路類 REITs 凈利潤水平嚴重分化，可供分配金額相對穩定，受季節影響，第三季度業績水平 較高，第四季度普遍承壓；2023 年能源類 REITs 受季節影響，各季度經營情況 波動較大，鵬華深圳能源 REIT 第四季度凈利潤為負值，全年發電收入波動幅度 較大，第四季度上網電量普遍下降，電價水平較為穩定；2023 年環保類 REITs 受 季節影響業績水平存在小幅波動，經營水平穩健；2023 年倉儲物流類 REITs 營 收呈上升趨勢，可供分配金額表現相對穩定。

行業發展趨勢：2023 年全年出現“超跌”，2024 年有望回補：2023 年 REITs 的年化收益率為-28.19%，整體低于股市和債市水平，表現低迷，2023 年 12 月 以來換手率指數從低點的 0.67 提升到 2024 年 2 月 20 日的 1.22，價格指數也 從 2024 年 1 月 10 日的 699 提升到了 2023 年 2 月 20 日的 761，前期“超跌 “進入價值修復，后續市場有望持續向好。REITs 市場的多樣性或將進一步豐富： 2022 年-2023 年保租房 REITs 和商業 REITs 這兩個商業地產類的分支進入了中 國 REITs 市場，標志著 REITs 底層資產的多樣性更加豐富。流動性問題或將隨著 政策不斷完善得到解決：1）未來發行端的資產評估或將更加透明；2）進一步明 確基礎設施 REITs 的會計處理方式和稅收征管細則，借鑒境外成熟市場實踐，抓 緊推動 REITs 專項立法；3）2023 年 7 月，5 家公募機構集中發布公告，宣布公 司旗下部分 FOF 基金已完成證監會備案，決定將公募 REITs 納入投資范圍；2023 年 12 月，財政部聯合人力資源社會保障部起草《全國社會保障基金境內投資管 理辦法（征求意見稿）》，擬將公募 REITs 正式納入社保基金投資范圍，FOF 基金、 社保基金等主體放開 REITs 的投資限制，促進增量資金入場，將為市場帶來活力。 穩定現金分紅，解決“資產荒”難題：根據《基礎設施 REITs 業務試行辦法》規 定，基礎設施基金以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的，收 益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的 90%，穩定的分紅也將不斷 提升投資回報比。