房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)專題報(bào)告：日本經(jīng)濟(jì)、人口變遷與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之啟示.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)專題報(bào)告：日本經(jīng)濟(jì)、人口變遷與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之啟示。日本的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)變化表明，宏觀經(jīng)濟(jì)向好是驅(qū)動(dòng)房 地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。80年代的泡沫經(jīng)濟(jì)催生了日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一輪 高景氣時(shí)代，而隨著泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入長(zhǎng)期衰退。 2012年以來(lái)日本經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，2013-2023年日本GDP年化增長(zhǎng)率超 過0.5%，相比“失去的二十年”期間長(zhǎng)期接近于0的增速已有所改善， 日本房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之企穩(wěn)回暖。

日本人口的區(qū)域結(jié)構(gòu)變化促成了日本都市圈房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。 自2010 年起，日本人口陷入持續(xù)的負(fù)增長(zhǎng)，2023年日本推計(jì)總?cè)丝?相比 2020 年普查人口減少近 180 萬(wàn)人。人口總量減少對(duì)日本房地產(chǎn) 市場(chǎng)的整體需求造成一定影響，但日本人口的區(qū)域結(jié)構(gòu)變化促成了日 本都市圈房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。以東京為代表的大都市長(zhǎng)期維持人 口凈流入的狀態(tài)，為其住房需求的增長(zhǎng)提供了有力支撐，如東京土地 價(jià)格近10年以來(lái)總體維持正增長(zhǎng)，年化增長(zhǎng)率達(dá)4.45%。此外，在老 齡化趨勢(shì)下，老年居民為了得到更好的養(yǎng)老服務(wù)，也將大量向大都市 遷移。因此，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特征將進(jìn)一步凸顯，都市圈需 求將穩(wěn)定增長(zhǎng)，而中小城市的需求空間可能將持續(xù)收窄。

日本和我國(guó)的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境以及人口結(jié)構(gòu)的變化。短期來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇程度以及市場(chǎng) 預(yù)期是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇基 礎(chǔ)尚不牢固，市場(chǎng)存在房?jī)r(jià)繼續(xù)下行的預(yù)期，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將 繼續(xù)磨底，市場(chǎng)拐點(diǎn)仍然有待觀察。長(zhǎng)期來(lái)看，人口是影響房地產(chǎn)市 場(chǎng)發(fā)展的最重要因素。與日本相同，我國(guó)當(dāng)前也面臨人口負(fù)增長(zhǎng)和老 齡化問題，2023年全國(guó)人口相比前值減少208萬(wàn)人，這將對(duì)我國(guó)的總 體住房需求產(chǎn)生一定沖擊。從人口的區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的區(qū)域性分化較大，大部分核心城市維持人口凈流入，住房需求仍有 增長(zhǎng)空間。考慮到取消或優(yōu)化限購(gòu)政策已成為當(dāng)前房地產(chǎn)支持政策發(fā) 力的主要方向，前期被積壓的購(gòu)房需求有望得到一定程度的釋放，對(duì) 核心城市市場(chǎng)回暖形成支撐。