房地產(chǎn)行業(yè)專題研究：地產(chǎn)業(yè)績延續(xù)探底，政策支持行業(yè)企穩(wěn).pdf

房地產(chǎn)行業(yè)專題研究：地產(chǎn)業(yè)績延續(xù)探底，政策支持行業(yè)企穩(wěn)。2024 年前三季度，24家樣本房企營業(yè)收入同比降22.7%，歸母凈利潤同比降187.7%，毛利率降至13.3%，資產(chǎn)負(fù)債率為76.5%，合同負(fù)債總額下降27.5%至17153億元。全國商品房累計(jì) 銷售金額和面積降幅均有所收窄，全國 300 城宅地供應(yīng)面積同比減少 35.2%，成交面積降 37.3%。房企融資成本有所下降，9月利率小幅回升至3.1%，但流動(dòng)性壓力依然較大。政策方 面，中央定調(diào)“止跌企穩(wěn)”，供需兩側(cè)推出多項(xiàng)措施，助力市場(chǎng)企穩(wěn)。一線城市放寬限購，多 地推進(jìn)保障性住房收儲(chǔ)項(xiàng)目落地。

報(bào)表端：業(yè)績持續(xù)承壓，房企延續(xù)縮表

24 家樣本房企2024年前三季度營業(yè)收入同比下降22.7%，降幅較2023年全年走 擴(kuò)；歸母凈利潤同比下降187.7%，降幅持續(xù)擴(kuò)大；整體毛利率為13.3%，較2023 年全年下降2.7個(gè)百分點(diǎn)；整體銷管費(fèi)用率為5.6%，較 2023年全年上升0.8個(gè)百 分點(diǎn)；合同負(fù)債總額為17153億元，同比減少27.5%，合同負(fù)債對(duì)營業(yè)收入的覆蓋 倍數(shù)整體上升至1.7倍；資產(chǎn)總額降至8.36萬億元，同比下降11.2%；資產(chǎn)負(fù)債 率為76.5%，同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)營端：政策助力銷售改善，央國企和改善性房企更具韌性

2024 年 1-9 月，全國商品房累計(jì)銷售金額同比下降22.7%，累計(jì)銷售面積同比下 降17.1%，降幅均逐步收窄。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百強(qiáng)房企1-9月的累計(jì)銷售金額共 計(jì)28605 億元，同比下降38.6%。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，1-9月全國300城宅地累計(jì)供 應(yīng)面積為20234萬平方米，同比減少35.2%，累計(jì)成交面積為14990萬平方米，同 比減少37.3%。綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展及中海地產(chǎn)位居權(quán)益拿 地金額TOP5，頭部央國企保持合理的拿地節(jié)奏。

融資端：融資成本有所下降，流動(dòng)性壓力仍在

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024 年債券發(fā)行總額延續(xù)下行，2024 年 1-6 月累計(jì)發(fā)行 2828 億元，同比下降29.8%，7月、8月單月同比降幅逐漸收窄，9月同比增長6.6%。 2024 年上半年平均利率降至3.1%，7月和8月分別降至2.8%和2.5%，9月利率小 幅回升至3.1%。截止2024年9月末，房企債券余額為22898億元。從債券到期時(shí) 間來看，2024年第四季度到期債券余額為1161億元，2025年到期債券余額為7007 億元，房企整體仍將承受較大流動(dòng)性壓力。

政策端：政策組合拳落地，供需兩側(cè)齊發(fā)力

中央層面，政治局會(huì)議定調(diào)“止跌企穩(wěn)”，一攬子增量政策相繼出臺(tái)，央行通過下 調(diào)LPR、降低存量房貸利率、調(diào)整二套房首付比例等措施，降低居民購房成本。此 外，優(yōu)化保障性住房再貸款政策，支持收購房企存量土地，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡。 地方層面，一線城市迅速響應(yīng)中央定調(diào)，放寬樓市限購限制。各地因城施策推進(jìn)保 障性住房收儲(chǔ)政策，部分項(xiàng)目已率先落地。