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大悅城研究報告：“開發+經營”雙輪驅動，潛心經營鑄就品牌生態圈。

開發業務穩健發展，土地投資優中取優

2023 年，公司實現全口徑簽約 461 億元，同比下降 19%，簽約面積 223 萬平米， 同比下降 2%。公司在 2023 年房地產企業銷售業績排行榜位列 29 位，較 2022 年提升 4 位。公司拿地繼續堅持謹慎態度，2023 年全年僅獲取三宗土地，均為 核心城市較核心區域，公司新獲取土地建筑面積 16.8 萬平方米，同比下降 78.81%；拿地金額 63.34 億元，同比下降 34.15%。

經營能力打通流量脈絡，潛心經營鑄就品牌生態圈

公司投資物業業務進展強勢，營收占比呈現增長趨勢。2023 年，公司投資物業 營業收入 53.93 億元，同比增長 24.3%；2024 年上半年，公司投資物業營業收入 26.03 億元，同比減少 3.6%。截至 2024 年上半年，商業項目全國布局 45 個，公 司在營項目 34 個，總商業面積 374 萬平方米。公司以潮流及二次元文化主題購 物中心舉辦的活動可帶動大量客流量和銷售額，并在運營層面善于將頂流 IP 熱 度遷移，形成聯動效應。公司購物廣場主動創造空間稀缺性及產品獨特性，最大 效率激發客流量，隨著公司購物廣場項目開業進一步，聯動效應有望加強。

負債結構相對穩定，融資成本持續壓降

公司持續優化債務結構，融資成本持續下行。截至 2023 年末，公司有息負債規 模 726.48 億元，資產負債率 76.73%，剔除預收賬款資產負債率 60.58%。2024 年上半年公司新增借款平均成本 3.13%，綜合融資成本為 4.26%，融資成本持續 下行。公司華夏大悅城商業 REIT 于 2024 年下半年順利上市，募集規模達 33.23 億元，取得投資收益 21 億元。