華潤萬象生活研究報告：商業運營龍頭，資源壁壘與運營賦能共筑增長韌性.pdf

華潤萬象生活研究報告：商業運營龍頭，資源壁壘與運營賦能共筑增長韌性。深耕商業二十余載，鑄造全業態服務品牌。華潤萬象生活是國內領先的物業管理及商業運營服務提供商，深耕商業二十余載。控股股東為華潤 置地，央企背景實力雄厚，華潤置地持股超 72%，股權結構穩定集中， 高管團隊經驗豐富。公司業務主要包括物管、商管兩大航道，2024 年收 入占比分別為 63%和 37%，毛利潤占比分別為 32%和 67%。

商業航道：頭部資源優勢與高效運營能力共筑購物中心抗周期壁壘。截 止 2024 年末，公司在營購物中心 122 座，管理規模穩居行業第一梯隊， 母公司 2025-2028 年預計新開業購物中心分別為 6、6、6、5 個，未來開 業量有望繼續穩定釋放，帶來業績增量。公司購物中心經營表現優異， 2024 年零售額可同比增長 4.6%，持續跑贏社零增速，重奢商場在行業 遇冷的環境下依然實現了可同比 1.8%的增長。公司之所以能展現出較強 的韌性得益于：（1）華潤是國內購物中心領域先行者，占據天時（布局 早）地利（地段好）的先發優勢；（2）擁有眾多頭部購物中心形成規模 效應，虹吸優質品牌進入；（3）多層級產品線定位清晰，業態鋪排符合 內地消費者需求；（4）大會員體系為購物中心提供了較為穩定的客流量 和零售額；（5）具有高品質高效率的運營能力，客戶滿意度、租戶滿意 度均達行業領先水平，2024 年業主端租金收入同比增長 19.2%至 262 億 元，NOI Margin 同比提升 0.4 個百分點至 65.1%，經營效率創新高。

物業航道：背靠華潤集團和華潤置地，基本盤穩固。公司在管面積穩定 增長，一方面得益于控股股東華潤置地作為頭部央企開發商，基本面表 現優異，銷售穩健拿地積極，能夠給公司提供相對穩定的交付；另一方 面，公司通過“市場化外拓+收并購+合資合作”積極擴張，第三方面積 占比持續提升。截止 2024 年，公司物業航道合約面積 4.5 億平方米，在 管面積 4.1 億平方米，同比分別增長 5.9%和 11.6%，外拓方面，公司發 力城市空間賽道擴寬業務來源，截止 2024 年，公司城市空間在管面積同 比增長 19.8%至 1.25 億平方米，全業態占比提升至 30%。

財務分析：營收業績穩健增長，連續兩年維持 100%總派息率。2024 年 公司營業收入 170.4 億元，同比增長 15.4%；歸母凈利潤為 36.3 億元， 同比增長 23.9%，利潤增速高于收入增速主要得益于毛利率提升以及費 用率壓降。公司堅持回饋股東，2023 和 2024 年已連續兩年實現核心凈 利潤 100%分派，其中固定派息率從 2021 年 37%提升至 2024 年 60%。